Va rispettata la distanza minima tra costruzioni ex art. 873 c.c. salvo la maggior distanza prevista dai regolamenti locali (Cassazione n. 1761/2026)
Due società costruttrici realizzano un nuovo edificio ospitante quattro alloggi e alcuni garage. I proprietari del fondo vicino lamentano la violazione delle distanze legali del corpo principale costruito ad una distanza inferiore ai 7 metri previsti dal regolamento locale; lamentano, altresì, la costruzione del garage in aderenza al muro di confine e senza l’osservanza della distanza stabilita dall’art. 873 c.c. dalla loro abitazione.
Nel caso di costruzione in aderenza bisogna rispettare le distanze legali?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 26 gennaio 2026, n. 1761, risponde affermativamente. Secondo la disposizione codicistica, una costruzione è in aderenza quando “il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente” (così dispone l’art. 877, c. 1, c.c.). Gli ermellini affermano che «è tuttavia escluso che attraverso l’edificazione in aderenza al muro di confine possa derogarsi alla regola fondamentale del rispetto della distanza minima fra costruzioni». Infatti, l’art. 873 c.c. prevede che le costruzioni poste su fondi confinanti, “se non sono unite o aderenti devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”, salvo la maggior distanza prevista dai regolamenti locali. In altre parole, la possibilità di costruire in aderenza non esclude il rispetto delle distanze rispetto alle altre costruzioni già edificate sulla proprietà del vicino. Nel caso di specie, i proprietari dell’immobile – che lamentano la violazione delle distanze – hanno costruito per primi (proprietari prevenienti), pertanto, in applicazione del principio di prevenzione le società costruttrici, in quanto prevenute, avrebbero dovuto rispettare la distanza minima di legge dalla costruzione aliena.
La vicenda
Due società costruttrici evocavano in giudizio i coniugi proprietari dell’abitazione confinante, chiedendo che venisse accertato il mancato rispetto delle distanze legali in relazione al muro di recinzione edificato da questi ultimi; chiedevano, inoltre, che venisse determinato l’esatto confine tra i fondi con la condanna dei convenuti al rilascio della porzione di terreno “sconfinante”. A loro volta, i vicini incardinavano un autonomo giudizio nei confronti delle due s.r.l. chiedendo che venisse accertato che il complesso edilizio da queste realizzato violava la disciplina delle distanze legali. In particolare, il corpo principale era stato costruito a poco più di sei metri dal confine e, quindi, ad una distanza inferiore rispetto ai 7 metri previsti dal regolamento locale, la costruzione posta sul lato nord era stata edificata in aderenza al muro di recinzione ad una distanza inferiore ai 3 metri previsti per legge recando l’apertura di finestre e affacci illegittimi, il locale sul lato sud era costruito in aderenza alla strada, unica via di accesso al fondo “e con quota dell’estradosso del solaio fuori terra e senza rampa di accesso”. In ragione di quanto sopra esposti, i vicini chiedevano la condanna delle due società alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni.
Il Tribunale riuniva le cause e rigettava le richieste proposte dalle due società, ritenendo che il muro di recinzione rispettasse l’esatto confine tra i fondi e, pertanto, non sussistesse alcuno sconfinamento. Invece, erano accolte le domande dei proprietari confinanti. In particolare, dalla CTU emergeva la violazione delle distanze legali. Veniva, quindi, ordinata la demolizione entro 90 giorni dalla pubblicazione della sentenza della porzione del complesso edilizio principale (composto da quattro alloggi) posto a distanza inferiore di 7 metri dal confine rappresentato dal muro di recinzione nonché del garage posto sul lato sud del complesso edilizio.
La Corte d’Appello accoglieva parzialmente il gravame interposto dalle due società riformando la decisione di primo grado in relazione al locale posto a sud (il garage), in quanto non confinante con la proprietà dei coniugi. Invece, respingeva il motivo d’appello relativo al corpo di fabbrica (contenente quattro alloggi) in quanto era stata accertata la violazione delle distanze legali.
Le due società costruttrici propongono ricorso in Cassazione.
Violazione della disciplina sulle distanze e normativa locale sopravvenuta
Tra le varie censure, le società ricorrenti lamentano che il giudice di merito non abbia considerato che il regolamento edilizio e urbanistico del Comune di riferimento aveva ridotto la distanza minima dal confine dagli originari 7 metri a 5 metri. Nel caso di specie la distanza del corpo di fabbrica (che ospita quattro alloggi) dal confine era di oltre 5 metri e, quindi, nessuna violazione delle distanze risulta avvenuta. Secondo le ricorrenti, la decisione gravata avrebbe dovuto considerare tale disposizione derogatoria più favorevole al costruttore, invece di ordire la demolizione della porzione di manufatto costruita in violazione delle disposizioni sulle distanze.
La Suprema Corte considera fondata la doglianza nei termini che seguono.
Può accadere che la normativa locale subisca delle modifiche nel corso del giudizio e che il giudice di merito debba rivalutare la vicenda, esattamente come verificatosi nella fattispecie in esame. Infatti, all’epoca della costruzione del manufatto, la disciplina locale prevedeva una distanza minima di 7 metri dal confine, ma la suddetta distanza è stata ridotta a 5 metri. Gli ermellini evidenziano che l’apprezzamento di fatto è rimesso al giudice di merito, il quale deve accertare i fatti rilevanti con riferimento alla nuova disciplina.
Costruzione in aderenza: bisogna rispettare le distanze
Le società ricorrenti lamentano che la decisione gravata abbia ordinato anche la demolizione del garage sebbene esso sia stato edificato in aderenza al muro di recinzione che costituisce il confine tra le due proprietà e ciò avrebbe reso legittima la costruzione ai sensi dell’art. 877 c.c.
La doglianza viene rigettata.
La costruzione in aderenza si verifica quando il vicino costruisce sul confine stesso, in aderenza al muro di confine, senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente e senza chiedere la comunione del muro confinario (art. 877 c. 1 c.c.). Tuttavia, l’edificazione in aderenza al muro di confine non può derogare alla regola del rispetto della distanza minima tra costruzioni. Ai sensi dell’art. 873 c.c. “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”.
Nella fattispecie in esame, è stato accertato (e non contestato) che fra il garage di nuova costruzione e l’abitazione degli odierni controricorrenti è presente una distanza minore di quella imposta dalla legge. I coniugi proprietari dell’immobile hanno edificato per primi (proprietari prevenienti), pertanto, in applicazione del principio di prevenzione le società costruttrici, in quanto prevenute, avrebbero dovuto rispettare la distanza minima di legge dalla costruzione aliena.
Dal momento che si parla del principio di prevenzione, per completezza espositiva, si ricorda che il proprietario che costruisce per primo – anche detto “proprietario preveniente” – gode del diritto di prevenzione rispetto a chi costruisca per secondo, ossia il “proprietario prevenuto” (C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 256 ss.).
Sono possibili tre scenari:
- se il proprietario preveniente costruisce sul confine, allora il proprietario prevenuto – che costruisce per secondo – può rispettare la distanza minima o costruire in aderenza oppure in appoggio chiedendo, in tale ultimo caso, la comunione forzosa del muro (ex art. 874 c.c.);
- se il proprietario preveniente si distacca dal confine nella misura della metà della distanza prevista dalla legge, allora il proprietario prevenuto deve costruire anch’egli a distanza della metà del limite normativamente stabilito;
- se il proprietario preveniente si distacca dal confine in misura inferiore alla metà della distanza prevista dalla legge, allora il proprietario prevenuto può costruire in aderenza o in appoggio al muro del vicino; nel secondo caso (appoggio) dovrà chiedere la comunione forzosa del muro e in ambo i casi (appoggio o aderenza) dovrà indennizzare il preveniente per la striscia di terreno occupato ex art. 877 c.c.
Quanto sopra esposto è tratto dall’articolo, redatto dalla scrivente, “Distanza di 10 metri tra costruzioni: si applica agli edifici confinanti posti a diverse altezze?” a commento di Cass. 28147/2022; (in materia di distanze legali si segnalano le seguenti decisioni Cass. 20323/2024; Cass. 15906/2024; Cass. 9548/2023).
Conclusioni: accolto il motivo sulla modifica normativa
Per tutte le ragioni sopra esposte, la Suprema Corte accoglie il primo motivo di ricorso relativo al cambiamento del regolamento locale in materia di distanze tra costruzioni (ridotte da 7 metri a 5 metri dal confine) nei limiti di cui in narrativa e rigetta gli altri motivi; in relazione all’accolto motivo, rinvia alla Corte d’appello, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
