È valida la delibera se il verbale non indica nominativamente i condomini favorevoli?

Un condomino impugna una delibera lamentando che il verbale non indichi nominativamente i soggetti che hanno votato a favore e le loro quote.

Il verbale di una delibera deve necessariamente contenere l’elencazione nominativa dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti e le rispettive quote?

La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza del 19 gennaio 2026 n. 1108 (testo in calce), precisa che «sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo aliunde della regolarità del procedimento». In altre parole, il verbale può anche non riportare l’indicazione dei nominativi dei condomini che hanno votato a favore, purché contenga l’elenco di tutti i condomini presenti con i relativi millesimi e indichi nominativamente i condomini astenuti e contrari con il valore complessivo delle rispettive quote millesimali. In tal guisa, pur mancando i nominativi dei favorevoli, è possibile desumere, per differenza, quanti e quali condomini abbiano espresso il voto favorevole e verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto.

La decisione è interessante anche perché affronta la problematica relativa alla delibera che approvi lavori sia su parti private (balconi aggettanti) sia su parti comuni (la facciata). Nel caso di specie, in varie delibere precedenti (ben tre), si era discusso delle opere da eseguire con la chiara indicazione che i costi per gli interventi sulle parti private sarebbero gravati sui privati. In proposito, gli ermellini ricordano che le delibere assembleari vanno interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti in ambito contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.), pertanto, occorre privilegiare il tenore letterale ma, allorché sia insufficiente, vengono in soccorso gli altri criteri interpretativi sussidiari, tra cui il criterio della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, «che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico» (Cass. 4501/2006).

La vicenda

Una condomina impugnava una delibera con cui l’assemblea aveva deciso di assegnare i lavori di ristrutturazione dello stabile ad una società e contestava il mancato raggiungimento del quorum deliberativo, poiché il voto espresso da un ente pubblico – proprietario di un’unità immobiliare – doveva considerarsi come un’astensione. Inoltre, lamentava che l’assemblea, pur non avendone la competenza, avesse approvato dei lavori su parti private (i balconi) e evidenziava come tali lavorazioni incidessero sul totale dell’opera nella percentuale di circa il 49%.

In primo grado, la domanda attorea veniva rigettata, in quanto dal verbale emergeva che l’ente pubblico-condomino aveva aderito alla maggioranza; inoltre, nel verbale era chiaramente indicato che la delibera aveva ad oggetto i beni condominiali.

La condomina interponeva appello che era parzialmente accolto in relazione alla censura relativa al compenso spettante all’amministratore e al direttore dei lavori, essendo sul punto la delibera viziata da indeterminatezza; pertanto, la delibera veniva annullata limitatamente a tale aspetto e le spese legali dei due gradi di giudizio venivano compensate nella misura di 1/5 a carico del Condominio e 4/5 a carico dell’appellante in quanto sostanzialmente soccombente. Il giudice di merito, nella motivazione, evidenziava che dal verbale emergeva in modo chiaro che il rappresentante dell’ente pubblico aveva distinto l’ipotesi in cui si era astenuto dalla scelta dell’impresa a cui affidare i lavori e quella in cui aveva votato a favore del loro svolgimento. Nel corso dell’assemblea in oggetto e in quelle precedenti si era a lungo discusso sulle parti private (i balconi) ed era stato chiarito che i rispettivi costi erano a carico dei proprietari, i quali potevano scegliere se eseguire o meno i lavori sul proprio balcone; in tal modo, non sussisteva il rischio di commistioni.

Si giungeva così in Cassazione.

Premessa: beni privati e balconi aggettanti

Dal momento che una delle censure della ricorrente riguarda la commistione di opere tra beni privati (balconi aggettanti) e beni condominiali (la facciata) ricordiamo brevemente la giurisprudenza in materia.

I balconi aggettanti sono costruzioni che sporgono dalla facciata dell’edificio e consistono nel prolungamento dell’appartamento a cui accedono, non assumono una funzione di copertura né disostegno del palazzo, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento da cui protendono (Cass. 2241/2012). Per quanto attiene al riparto delle spese:

• le spese afferenti al rifacimento del balcone, alla sua struttura, compresa l’eventuale impermeabilizzazione e le spese relative alle opere di pavimentazione, quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto sono a carico del proprietario dell’appartamento a cui il balcone accede (Cass. 6624/2012; Cass. 30071/2017 citate da Cass. 7042/2020).

Tuttavia, in alcuni casi, certuni elementi del balcone rientrano tra i beni comuni. Infatti, sono a carico di tutti i condomini le spese per la ristrutturazione e/o riparazione dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, in quanto si tratta di beni comuni a tutti (Cass. 7042/2020). Gli elementi decorativi, sia frontali che inferiori, se rientrano nell’estetica del palazzo, divengono elementi architettonici, decorativi ed ornamentali, essenziali alla facciata (Cass. 6624/2012).

Riassumendo:

• i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, in quanto non sono necessari per l’esistenza del fabbricato, né sono destinati all’uso o al servizio di esso,
• il rivestimento del parapetto e della soletta, invece, sono considerati beni comuni se svolgono una funzione estetica, divenendo elementi decorativi e ornamentali della facciata e contribuendo a rendere il palazzo esteticamente apprezzabile (Cass. 637/2000; Cass. 14576/2004; Cass. 6624/2012; Cass. 30071/2017).

Quanto sopra esposto è tratto dalla guida, redatta dalla scrivente, “Infiltrazioni in Condominio”.

Ciò premesso, torniamo al decisum.

Valida la delibera che non indica i condomini favorevoli ma solo gli astenuti e i contrari

La condomina lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 1136 c.c. e dei principi generali in materia di formazione di volontà in relazione ad atti collegiali. In particolare, la ricorrente si duole del fatto che la sentenza gravata abbia considerato il voto dell’ente pubblico come a favore della scelta dell’impresa appaltatrice mentre, in realtà, era un’astensione, pertanto, il suo voto non poteva computarsi nel quorum deliberativo e quello minimo di 500 millesimi non era stato raggiunto.

La Suprema Corte considera infondata la doglianza.

Gli ermellini ricordano come debba essere redatto il verbale assembleare; innanzitutto, esso deve

• contenere l’elenco recante i nominativi dei condomini intervenuti,
• indicare gli assenti e i dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote.

La mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, allorché sia possibile ovviare a tale mancanza effettuando un controllo aliunde della regolarità del procedimento. In altre parole, il verbale può anche non riportare l’indicazione dei nomi dei condomini che hanno votato a favore, purché:

• contenga l’elenco di tutti i condomini presenti e dei relativi millesimi
• e indichi nominativamente i condomini astenuti e contrari con il valore complessivo delle rispettive quote millesimali.

In tal modo, pur mancando i nominativi dei condomini favorevoli è possibile desumere, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole e verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c. (Cass. 18192/2009; Cass. 40827/2021). Pertanto, «il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c., rimane comunque valido ove, pur riportando l’indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore» (Cass. 6552/2015).

Nel caso di specie, secondo la sentenza gravata, il nome dell’ente pubblico non è stato riportato né tra gli astenuti né tra i contrari, quindi, per differenza, deve desumersi che il suo voto sia stato favorevole alla delibera. In particolare, il rappresentante dell’ente aveva dichiarato di essere favorevole ai lavori ma che, in qualità di ente pubblico, preferiva non prendere posizione a favore di un’impresa o di un’altra.

Come interpretare un verbale assembleare

Gli ermellini ricordano che la volontà negoziale dei partecipanti all’assemblea condominiale è censurabile in cassazione soltanto per vizi di motivazione o violazione di norme ermeneutiche; nella fattispecie in esame, però, la ricorrente non ha censurato la violazione dei criteri ermeneutici nella comprensione del verbale, ma ha solo formulato una lettura alternativa della volontà espressa.

L’accertamento della volontà manifestata dalle parti in un negozio giuridico è una valutazione di fatto riservata al giudice di merito. Nel caso in cui il ricorrente intenda censurare la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.), è necessario:

• fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, con l’indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti,
• ed anche precisare in quale modo e in che termini il giudice del merito si sia discostato dalle suddette regole «o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata» (Cass. Ord. 9461/2021).

Capitolato che indica opere su beni privati e su beni condominiali

La ricorrente censura la decisione gravata per aver considerato legittima la delibera dei lavori nonostante il capitolato prevedesse opere private e opere condominiali e le prime rappresentassero la metà del valore dei lavori. Secondo la ricorrente, l’assemblea non ha competenza in relazione a beni privati come i balconi.

La Suprema Corte considera infondata la doglianza.

I giudici di legittimità sottolineano come la decisione gravata abbia evidenziato che, nell’assemblea oggetto di impugnazione (ma anche nelle precedenti), i condomini avessero discusso sulle parti private, precisando che i costi dei lavori su queste ultime sarebbero rimasti a carico dei proprietari. I titolari dei balconi potevano decidere di farli eseguire dall’impresa incaricata per i lavori condominiali sopportandone i costi. Inoltre, il capitolato indicava in modo chiaro i lavori relativi ai balconi e non sussisteva alcun rischio di incertezza e commistioni.

Gli ermellini ricordano che le delibere assembleari vanno interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti in ambito contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.), pertanto, occorre privilegiare, in primis, l’elemento letterale e, ove non basti, vengono in soccorso gli altri criteri interpretativi sussidiari, tra cui il criterio della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, «che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico» (Cass. 4501/2006). Infine, la ricorrente non ha posto in condizione il Collegio di stabilire se l’esecuzione degli interventi sulle parti private fosse rimessa alle determinazioni dei singoli.

Conclusioni: rigettato il ricorso

Per tutte le ragioni sopra esposte, il ricorso della condomina viene rigettato, la ricorrente è condannata al rimborso delle spese del giudizio di legittimità; inoltre, ai sensi dell’art. 13 c.1-quater DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, ex dell’art. 13 c.1-bis DPR 115/2002, se dovuto.