La Corte di cassazione, sentenza 24 luglio 2023, n. 22166, ha ritenuto che l’acquirente dell’immobile locato ad uso non abitativo in forza di decreto di trasferimento intervenuto prima della cessazione della locazione, è tenuto a corrispondere l’indennità prevista dall’art. 34, legge 392/78 e che la debenza della stessa, quale condizione per il rilascio del bene, esclude che il conduttore sia tenuto alla corresponsione del maggior danno fino al rilascio, ma solo a corrispondere l’ammontare di quanto dovuto a titolo di canone.
I Giudici della Suprema Corte, con il provvedimento in commento, hanno affrontato la questione inerente al rapporto esistente tra l’art. 34, comma 1, legge 27 luglio 1978, n. 392 e l’art. 560, comma 2, c.p.c. Come noto, la prima norma esclude il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento previsto in favore del conduttore di immobili ad uso non abitativo, in caso di cessazione del rapporto, nei soli casi in cui la cessazione sia dovuta a “risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267” (il successivo art. 35 prevede altre ipotesi di esclusione, ma con riguardo all’utilizzazione del bene: svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, esercizio di attività professionali, attività di carattere transitorio, immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici).
Ad avviso di parte ricorrente, ai casi di esclusione del diritto all’indennità previsti dalla norma andava ricondotto anche quello in cui il rapporto fosse cessato per effetto dell’instaurazione di procedura esecutiva avente ad oggetto l’immobile condotto in locazione e per il quale fosse mancata la rinnovazione del contratto alla seconda scadenza, in carenza di autorizzazione del giudice dell’esecuzione (o di richiesta rinnovazione da parte del locatore).
Secondo i Giudici di legittimità, invece, l’esame dell’art. 34 citato non consente di ritenere che presupposto del diritto all’indennità sia unicamente la cessazione del rapporto per effetto di disdetta del locatore, potendo sorgere, tale diritto, anche in altri casi.
Ed infatti, in forza dell’esaminata impostazione, il mancato esercizio della disdetta nell’ipotesi di specie – in cui, alla seconda scadenza, per gli effetti del pignoramento del bene locato iscritto anteriormente al termine per il suo esercizio, la tacita rinnovazione del contratto è comunque esclusa per essere necessaria, ex art. 560, comma secondo, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis, l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione – non osta all’applicazione dell’art. 34 né, dunque, all’insorgenza del diritto del conduttore all’indennità.
Con la pronuncia in esame, si è evidenziato che la previsione della necessaria autorizzazione del giudice dell’esecuzione – alla stregua del principio enunciato da Cass. n. 11168 del 2015 – comporta il solo effetto di rendere inoperante il meccanismo di rinnovazione automatica per mancanza di tempestiva disdetta, ma non esclude la possibilità di ricondurre la mancata rinnovazione ad una scelta consapevole dei soggetti chiamati a compiere le relative valutazioni ex latere locatoris: da un lato, il debitore o il custode del bene pignorato, dall’altro, il giudice dell’esecuzione cui compete il potere autorizzativo.
In tali casi, quindi, viene in rilievo la mancata richiesta o la mancata concessione della autorizzazione al rinnovo, ma si tratta pur sempre di ipotesi di cessazione del rapporto per causa non imputabile al conduttore (quest’ultima, come visto, ravvisabile nell’inadempimento ovvero in un’iniziativa del predetto, volta alla definizione del rapporto), con conseguente salvezza delle esigenze di tutela previste dall’art. 34 della legge 392/1978.
Ancora, secondo la Suprema Corte, le due norme – l’art. 560, comma secondo, c.p.c. e l’art. 34 della legge 392/78 – operano su piani distinti e perseguono obiettivi di tutela diversi ma pur sempre compatibili.
La prima contempla il rapporto di locazione avente ad oggetto il bene pignorato, in quanto bene facente parte della garanzia patrimoniale che occorre preservare in funzione satisfattiva degli interessi dei creditori; la seconda salvaguarda la posizione del conduttore,perseguendo l’obiettivo di riparare il danno subito per la perdita dell’avviamento, nonché quello di tutelare l’attività imprenditoriale.
Le due disposizioni, dunque, non si pongono in antinomia.
La Corte ha quindi ribadito che il conduttore, in tali casi, non ha alcun onere di attivarsi per ottenere la rinnovazione del rapporto, poiché, ai fini dell’applicazione delle previsioni contenute nell’art. 34 della legge 392/78, solo una sua iniziativa contraria alla detta rinnovazione assume rilievo ostativo al sorgere del diritto all’indennità.
Con la sentenza in commento, ancora, si è rinvenuto altro elemento ostativo all’esclusione dell’indennità, posto che l’art. 560 c.p.c. non è riferito al conduttore (terzo estraneo alla procedura), ma al debitore e al terzo nominato custode (i primi due commi dell’art. 560 c.p.c. prevedono infattiche “il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non autorizzati dal giudice dell’esecuzione”).
A questi ultimi è affidato l’impulso per ottenere la rinnovazione del rapporto, attraverso l’autorizzazione del giudice.
Secondo la Corte, si pone in tali passaggi un parallelismo tra disdetta immotivata alla seconda scadenza e mancata richiesta o ancora denegata autorizzazione al rinnovo del contratto alla seconda scadenza relativo a bene immobile pignorato, e a tale similitudine consegue anche identica valutazione ed eguale trattamento ai sensi di quanto previsto dal più volte citato art. 34, legge 392/78.
Chiarito tale aspetto, i Giudici di legittimità hanno affrontato la questione consequenziale inerente al chiesto risarcimento per mancato rilascio del bene da parte del conduttore, evidenziando che non è l’ottenimento di un titolo esecutivo per il rilascio a condizionare il sorgere del diritto all’indennità, essendo, al contrario, proprio il pagamento dell’indennità condizione dell’esecuzione forzata per rilascio.
Sul punto, nel provvedimento, si è richiamata la statuizione resa dalle Sezioni Unite (Cass. n. 1177/2000), secondo cui nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione e non anche al risarcimento del maggior danno.
Pertanto, la Corte ha espresso il seguente principio di diritto: “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora l’immobile venga pignorato prima che si sia consumata la possibilità di esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale e non abbia luogo la provocazione della rinnovazione della locazione tramite la necessaria autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dall’art. 560 cod. proc. civ., così verificandosi alla scadenza l’automatica cessazione della locazione, si deve ritenere che al conduttore, se ne ricorrano i presupposti, spetti l’indennità di cui all’art. 34 c.p.c. (vi è mero errore materiale:
legge 392/78). Ne consegue che l’acquirente dell’immobile in forza di decreto di trasferimento intervenuto prima della cessazione della locazione è tenuto a corrispondere l’indennità e la debenza della stessa quale condizione per il rilascio esclude che il conduttore sia tenuto alla corresponsione del maggior danno fino al rilascio, essendo invece tenuto solo a corrispondere l’ammontare di quanto dovuto a titolo di canone”.
Sulla natura di libera manifestazione di volontà negozialedella rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nonché sulla necessità di autorizzazione del giudice dell’esecuzione alla rinnovazione in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l’esercizio della detta facoltà da parte del locatore, cfr. Cass. civ., III, 29/05/2015, n. 11168.
Riferimenti normativi:
Art. 34, L. n. 392/1978
Art. 560, comma 2, c.p.c.
