Se il locatore ottiene la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisce entro 12 mesi all’uso indicato nella disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del contratto o al risarcimento
Nel corso di un contratto di locazione ad uso abitativo il conduttore riceve la disdetta da parte del locatore che dichiara di voler adibire l’immobile a propria residenza. Tuttavia, il locatore non destina l’immobile in tal modo e il conduttore agisce in giudizio chiedendo il risarcimento del danno. Infatti, nel caso in cui il proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni o, in alternativa, al risarcimento da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. (art. 3 comma 5 legge 431/1998).
Il diritto al risarcimento è previsto per la disdetta alla prima scadenza, mentre, nel caso di specie, costituisce oggetto di discussione sia il fatto che la disdetta riguardi la prima scadenza sia la natura del contratto locativo. Secondo il conduttore, infatti, si tratta di un contratto di locazione ordinario (4+4), mentre per il locatore è un contratto concluso in base agli accordi locali (3+2). In sede di merito, viene escluso il diritto al risarcimento perché la data della disdetta, sia che si consideri il contratto quadriennale sia triennale, riguardava la seconda scadenza e, quindi, non era applicabile la norma che riconosce il diritto del conduttore al risarcimento. La vicenda è molto articolata in quanto il conduttore impugna la decisione del giudice del rinvio che aveva qualificato il contratto come a canone concordato.
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza del 23 aprile 2026 n. 10834, ribadisce il principio di diritto già espresso nel corso del primo giudizio di legittimità in relazione alla durata del rapporto e alla disdetta: «in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo “a canone concordato”, ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto». Inoltre, gli ermellini confermano la decisione gravata che ha interpretato il contratto come a canone concordato ed evidenziano che non occorre che l’interpretazione data dal giudice di merito sia l’unica possibile, o la migliore in astratto, infatti, allorché siano possibili due o più interpretazioni della stessa clausola, la parte, che ha proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, non può censurare in sede di legittimità il fatto che ne sia stata privilegiata un’altra.
La vicenda
Nel febbraio del 2006 un uomo conduceva in locazione un appartamento con annesso box auto e nel gennaio del 2010 riceveva la disdetta da parte della locatrice che intendeva adibire l’immobile a propria abitazione. L’uomo rilasciava l’appartamento ma la proprietaria non destinava l’immobile all’uso indicato, egli, quindi, chiedeva il risarcimento del danno per recesso illegittimo ai sensi dell’art. 3 comma 5 legge 431/1998. L’attore sosteneva che il contratto in oggetto fosse un contratto di locazione ordinario (ex art. 2 comma 1 legge cit.) anche se su di esso, a penna, era presente la dicitura di contratto di locazione su accordo territoriale (ex art. 2 commi 3 e 5 legge cit.). In primo e secondo grado la domanda attorea veniva rigettata; in particolare, secondo il giudice del gravame, la domanda del conduttore era stata formulata ai sensi dell’art. 3 c. 5 legge cit. (che prevede il diritto al risarcimento) e tale disposizione non concerne l’illegittimo esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore, ma l’ipotesi in cui il locatore, una volta esercitata legittimamente la disdetta alla prima scadenza contrattuale (sia essa quadriennale o triennale), non provveda ad adibire l’immobile all’uso indicato nella disdetta entro 12 mesi da quando riottiene al disponibilità del bene. Secondo il giudice d’appello, visto che il contratto aveva avuto inizio il 1° febbraio del 2006 e che la disdetta era datata 23 gennaio 2010:
- se si fosse trattato di una locazione ordinaria (4+4), la prima scadenza avrebbe dovuto farsi risalire al 31 gennaio 2010,
- se si fosse trattato di una locazione concluso in base agli accordi territoriali (3+2), la prima scadenza avrebbe dovuto retrodatarsi al 31 gennaio 2009.
Pertanto, secondo il giudice di merito, la disdetta riguardava la seconda scadenza sia nel caso del contratto di locazione ordinario (4+4) sia nell’ipotesi del contratto stipulato in base agli accordi territoriali (3+2) e, quindi, non trovava applicazione la norma che prevede il diritto al risarcimento del danno, ossia l’art. 3 c. 5 invocato dal conduttore e riferito alla disdetta alla prima scadenza. Inoltre, secondo il giudice d’appello, il contratto in questione era corrispondente al modello alternativo di locazione (ex art. 2 comma 3 legge 431/1998).
L’uomo ricorreva in cassazione che accoglieva il motivo di ricorso con cui si lamentava che la decisione impugnata, in relazione all’ipotesi che il contratto di locazione fosse ordinario, aveva rilevato ex officio la intempestività della disdetta con il conseguente rinnovo automatico del contratto senza consentire alle parti di interloquire sul punto.
In sede di giudizio di rinvio, il conduttore chiedeva che si accertasse la natura ordinaria del contratto di locazione, che venisse dichiarata la nullità della clausola con cui la durata era fissata in tre anni sostituendola con la durata minima di quattro anni più quattro, che venisse dichiarato l’inadempimento della locatrice agli obblighi indicati nella disdetta e che la stessa fosse condannata al pagamento di 36 mensilità pari a 12.600 euro oltre a 400 euro a titolo di spese di trasloco.
Il giudice d’appello respingeva il gravame e si giungeva nuovamente in cassazione.
Premessa: disdetta alla prima scadenza e alloggio non adibito ad abitazione
La legge prevede che la disdetta alla prima scadenza possa essere esercitata solo in determinate ipotesi, una di esse consiste nel destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (art. 3 c. 1 lett. a) legge 431/1998). Tuttavia, nel caso in cui il proprietario abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di un illegittimo esercizio della facoltà di disdetta, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3 c. 3 legge 431/1998).
Inoltre, nell’ipotesi in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto:
- al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato
- o, in alternativa, al risarcimento da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (art. 3 c. 5 legge 431/1998).
Ciò premesso, torniamo al decisum.
Il principio di diritto enunciato nel primo giudizio di legittimità
Il ricorrente lamenta che il giudice del rinvio abbia qualificato il contratto come a canone concordato con violazione e falsa applicazione degli artt. 385 e 394 c.p.c. Infatti, secondo le sue difese, nel giudizio di legittimità, il contratto era stato qualificato come a canone libero e la questione sottoposta al giudice del rinvio riguardava il termine di preavviso da riferire allo schema di contratto di locazione ordinario.
La Suprema Corte considera infondata la doglianza.
Nel primo giudizio di legittimità, nell’accoglimento di uno dei motivi di ricorso del conduttore, i giudici di legittimità hanno affermato il principio secondo cui una questione di fatto (oppure mista di fatto e di diritto), rilevata d’ufficio, sulla quale si fondi la decisione, non “sottoposta” alle parti priva queste ultime del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa allorché la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato. Nel caso di specie, come abbiamo visto, il conduttore aveva chiesto il risarcimento del danno, in quanto la locatrice, dopo aver ottenuto il diniego di rinnovo non aveva destinato l’immobile allo scopo indicato nella disdetta. La Suprema Corte aveva censurato la decisione gravata nella parte in cui aveva rilevato d’ufficio – senza consentire alle parti di dedurre nulla sul punto – il fatto che la disdetta fosse relativa alla seconda scadenza con la conseguente inapplicabilità dell’art. 3 comma 5 legge 431/1998 (norma invocata dal conduttore).
Gli ermellini, in quella sede, non si sono espressi nel senso che il contratto di locazione fosse ordinario o alternativo, ma hanno enunciato il seguente principio di diritto:
- «in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo “a canone concordato”, ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto»
La qualificazione del contratto di locazione
Tra le varie censure il ricorrente si duole del fatto che il giudice del gravame abbia qualificato il contratto come a canone concordato affidandosi solo dal dato letterale (l’intestazione del contratto) e alla durata (indicata in 3+2).
Anche tale censura è infondata.
Prima di analizzare la decisione, ricordiamo brevemente la differenza tra i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero e a canone concordato.
Nel primo caso (canone libero) i contraenti sono liberi di determinare convenzionalmente l’ammontare del corrispettivo della locazione, le modalità di pagamento e gli altri elementi del contratto. Invece, sono stabiliti dalla legge e sfuggono all’autonomia contrattuale dei contraenti i seguenti elementi: la determinazione della durata minima, le modalità di rinnovo, la possibilità di recesso.
Nel secondo caso (canone concordato) il corrispettivo è fissato tra un minimo e un massimo in virtù di criteri stabiliti in appositi accordi stipulati tra le associazioni dei proprietari di immobili e dei conduttori. Questa tipologia contrattuale trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e il contratto deve essere concluso utilizzando il modello di contratto di cui all’Allegato A al D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017 (art. 1 c. 10 D.M. cit.). I contratti di locazione così stipulati non possono avere durata inferiore ai 3 anni (fatta eccezione per quelli transitori). Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, fatta salva la facoltà di disdetta nei casi tassativi previsti dalla legge (art. 3 legge 431/1998). Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni (art. 2 comma 5 legge cit.).
Paragrafo integralmente tratto dalla guida redatta dalla scrivente “Contratto di locazione ad uso abitativo”.
L’interpretazione del contratto
Come abbiamo visto, la Suprema Corte considera infondata la censura con riferimento all’interpretazione del contratto. Infatti, in sede di legittimità non si può censurare il risultato interpretativo (nel nostro caso, il fatto che il giudice abbia qualificato il contratto come a canone concordato), in quanto si tratta di un giudizio di fatto riservato al giudice di merito. La censura avente ad oggetto l’interpretazione deve riguardare il rispetto dei canoni legali di ermeneutica e la coerenza della motivazione addotta. Pertanto, è inammissibile la mera critica che si traduca nella richiesta di ottenere una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da esaminati dal giudice di merito (Cass. 2465/2015). Il ricorrente in cassazione per far valere una violazione ermeneutica deve indicare le regole legali di interpretazione asseritamente violate e deve precisare in che modo il giudice di merito si sia discostato dai canoni legali o li abbia violati o applicati sulla base di argomentazioni illogiche (Cass. 17168/2012;Cass. 5595/2014; Cass. 3980/2015; Cass. 14715/2016). Inoltre, non occorre che l’interpretazione data dal giudice di merito sia l’unica possibile, o la migliore in astratto, infatti, allorché siano possibili due o più interpretazioni della stessa clausola la parte, che ha proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, non può censurare in sede di legittimità il fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 4178/2007; Cass. 19044/2010).
Ciò premesso, secondo gli ermellini la decisione gravata ha argomentato in modo ragionevole facendo riferimento a due criteri previsti dalla legge e ritenuti decisivi (la durata contrattuale e la qualificazione).
Conclusioni: ricorso rigettato
Per le ragioni di cui in narrativa tutti i motivi di ricorso del conduttore sono rigettati salvo il motivo relativo alle spese legali; infatti, la decisione gravata erroneamente aveva condannato l’odierno ricorrente al pagamento delle spese legali a favore della locatrice nelle quattro fasi di giudizio nonostante la controparte fosse rimasta contumace nel giudizio di rinvio e in quello innanzi alla Corte di Cassazione, Pertanto, in relazione al motivo accolto, la decisione viene cassata e la Corte decide nel merito, condannando il ricorrente al pagamento di 2.800 euro oltre oneri per il giudizio di primo grado e 3.200 euro oltre oneri per quello di secondo grado, mentre compensa le spese del giudizio di legittimità.
