L’azione ex art. 2051 c.c. esperita per i danni provenienti da parti comuni può essere svolta contro il singolo condomino e non necessariamente contro l’intero condominio.
I proprietari di un immobile sito a piano terra di una palazzina subiscono gravi danni in seguito a copiose infiltrazioni provenienti dal piano superiore culminate con il crollo delle travi del tetto posto sull’intradosso di proprietà di un altro condomino. I danneggiati evocano in giudizio quest’ultimo ai sensi dell’art. 2051 c.c. ma viene dichiarato il difetto di legittimazione passiva, in quanto, secondo il giudice di merito, l’attore avrebbe dovuto evocare in giudizio il Condominio.
In caso di danni provenienti da parti comuni, il danneggiato che agisce deducendo la responsabilità per cose in custodia può evocare in giudizio direttamente il singolo condomino o deve esperire l’azione contro l’intero Condominio?
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza 11 ottobre 2024, n. 26521 (testo in calce), richiama la propria giurisprudenza, facendo chiarezza in materia di solidarietà e parziarietà delle obbligazioni. In linea generale, la responsabilità dei condomini, nel caso di obbligazioni pecuniarie, è retta dal principio di parziarietà, ossia ciascuno risponde in proporzione alle rispettive quote, mentre il criterio di solidarietà opera solo nell’ipotesi di un’espressa previsione normativa. Ebbene, secondo i giudici di legittimità, nel caso di danni provenienti da parti comuni (ad esempio, le infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare), trova applicazione l’art. 2055 c.c. che rende operante il principio di solidarietà anche in ambito condominiale. Nella responsabilità per fatto illecito – come la responsabilità per danni da cosa in custodia (ex art. 2051 c.c.) – l’espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nel citato art. 2055 c. 1 c.c. in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. La disposizione comporta un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota. In conclusione, nell’ipotesi di azione ex art. 2051 c.c., svolta da un condomino per i danni alla sua proprietà individuale derivanti da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente contro l’intero Condominio in quanto opera il criterio di solidarietà ex art. 2055 c.c. Infatti, secondo la giurisprudenza, solo i condomini possono considerarsi custodi del bene, ossia soggetti investiti del governo della cosa in base alla disponibilità di fatto esercitata su di essa e al potere di diritto che discende dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c., invece, non può definirsi custode né il Condominio (mero ente di gestione) né l’amministratore (mandatario dei condomini).
La vicenda
I proprietari di un immobile posto a piano terra di una palazzina ed adibito allo svolgimento di attività commerciale evocavano in giudizio il proprietario del piano superiore a causa delle copiose infiltrazioni da essi subite e culminate con il crollo delle travi del tetto posto sull’intradosso di proprietà del convenuto. Secondo gli attori, la causa delle infiltrazioni derivava dalle pessime condizioni del sottotetto di proprietà esclusiva della controparte. Pertanto, chiedevano il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c. o, in alternativa, ai sensi del 2043 c.c. Il convenuto eccepiva il difetto di legittimazione passiva e sosteneva che fosse legittimato passivo il Condominio, come ente di gestione. In primo grado, veniva accolta la domanda attorea e il convenuto era condannato al pagamento di circa 25 mila euro a titolo di risarcimento per le spese sostenute per gli interventi di bonifica, per i danni alle merci e per la chiusura dei locali (lucro cessante). In sede di gravame, la decisione veniva riformata e il giudice di merito dichiarava il difetto di legittimazione passiva, dovendo l’azione essere svolta contro l’intero Condominio.
Si giunge così in Cassazione.
Prima di analizzare la fattispecie concreta, ricordiamo brevemente la giurisprudenza in relazione all’ipotesi più diffusa, ossia le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo.
Premessa: infiltrazioni in Condominio provenienti dal lastrico ad uso esclusivo
In materia di responsabilità per danni da infiltrazioni derivanti dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà (o di uso esclusivo), la norma di riferimento è l’art. 2051 c.c.:
- con riguardo alla posizione del proprietario (o avente l’uso esclusivo), stante il rapporto diretto che esso ha con il bene,
- inoltre, è configurabile una concorrente responsabilità del Condominio che, ai sensi degli art. 1130 c. 1 n. 4 c.c., 1135 c. 1 n. 4 c.c., è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio (Cass. 35027/2023).
La concorrente responsabilità del Condominio è ravvisabile allorché:
- l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi sui beni comuni,
- oppure l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria (Cass. SS. UU. 9449/2016; Cass. 516/2022).
In linea generale, trova applicazione l’art. 1126 c.c. che pone le spese di riparazione (o di ricostruzione) per 1/3 a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti 2/3 a carico del Condominio.
Il concorso di responsabilità emerge dal “legame” esistente tra:
- la superficie del lastrico (e della terrazza a livello) su cui esercita la custodia il titolare del diritto di uso in via esclusiva
- e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce un bene comune.
Pertanto, salvo che si provi la responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico nella causazione del danno, il criterio di riparto applicabile è quello sopra esposto.
Ciò posto, la responsabilità ex art. 2051 c.c. è oggettiva giacché il suo accertamento prescinde dalla dimostrazione della colpa di chi ha il governo della res (Cass. SS. UU. 20943/2022). Sotto il profilo dell’onere probatorio, una volta che il danneggiato abbia dimostrato la sussistenza del nesso causale tra la cosa ed il danno, spetta al custode fornire la prova liberatoria consistente nella dimostrazione del caso fortuito. Con tale espressione s’intende tutto ciò che non può prevedersi ed è costituito da eventi che interrompono la serie causale e che possono consistere in condotte di terzi. Il fatto del terzo può sussistere nel caso in cui il Condominio (o gli organi preposti alla sua amministrazione) si sia opposto all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode (Cass. 1188/2019).
Azione contro i singoli condomini o contro tutto il Condominio?
I ricorrenti sostengono che il danneggiato ben possa agire nei confronti del singolo condomino, infatti, in ambito condominiale, il risarcimento per danni da cosa in custodia soggiace al criterio della responsabilità solidale prevista dall’art. 2055 c.c. La disposizione comporta un rafforzamento del credito in quanto evita che il creditore debba agire nei confronti di tutti i debitori pro quota e ciò vale anche nel caso in cui il danneggiato sia un condomino. I singoli condomini sono soggetti solidalmente obbligati in caso di danno cagionato da beni comuni giacché la custodia degli stessi non può essere imputata:
- né al Condominio inteso come ente di gestione delle parti comuni,
- né al suo amministratore, quale mandatario dei condomini.
La Suprema Corte considera fondata la doglianza ma con le precisazioni che seguono.
I singoli condomini sono i titolari dal lato passivo del rapporto
Innanzitutto, non è corretto discorrere di legittimazione passiva come hanno fatto i giudici di secondo grado. Infatti, la decisione gravata ha inteso escludere la titolarità passiva del rapporto controverso, non già la legittimazione passiva.
La legittimazione a contraddire (o dal lato passivo o legitimatio ad causam) costituisce un presupposto processuale e consiste nella correlazione tra il soggetto nei confronti del quale è richiesta la tutela (nel nostro caso, il singolo condomino proprietario del sottotetto) e la titolarità in capo allo stesso del dovere asseritamente violato in relazione al diritto per cui si agisce. Pertanto, il controllo del giudice si sostanzia nell’accertare se il soggetto convenuto in giudizio sia anche il soggetto tenuto a subire la sentenza (Cass. 8040/2006).
La decisione gravata non ha riscontrato il difetto di rispondenza tra il soggetto evocato in giudizio e quello indicato come responsabile del danno, ciò nondimeno ha escluso la titolarità del rapporto in capo al convenuto, giungendo così ad una conclusione erronea.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, con riferimento all’azione risarcitoria per danni da cose in custodia di proprietà condominiale opera la responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c., pertanto, sono i condomini i soggetti solidalmente responsabili – ossia i titolari dal lato passivo del rapporto fatto valere in giudizio dal danneggiato – non il Condominio (Cass. 1674/2015).
Il principio di solidarietà per fatto illecito si applica anche in materia condominiale
In ambito condominiale i diritti e le obbligazioni dei condomini sono proporzionali al valore del bene in proprietà ed essi sono tenuti all’adempimento delle obbligazioni in proporzione alle rispettive quote. Inoltre, in mancanza di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio di solidarietà, la responsabilità dei condomini nel caso di obbligazioni pecuniarie è retta dal criterio di parziarietà. Pertanto, le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio si imputano ai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote, come avviene per i debiti ereditari (artt. 752, 1295 c.c.) (Cass. SS. UU. 9148/2008). In materia di danni provenienti dalle parti comuni, l’espressa previsione normativa sulla solidarietà si rinviene nell’art. 2055 c.c. (Cass. 1674/2015). Tale ricostruzione si fonda sui seguenti elementi:
a) premesse storiche, già il Codice civile del 1865 prevedeva la solidarietà passiva in caso di fatto illecito, in quanto la parziarietà era vista come un beneficio a vantaggio dell’autore dell’illecito aquiliano, con il Codice del 1942 la solidarietà dell’obbligazione risarcitoria da fatto illecito (art. 2055 c.c.) ha un’applicazione generalizzata essendo una norma di rimando all’art. 1294 c.c.;
b) ragioni sistematiche, la norma evita che il creditore debba agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota e questo è «coerente con il fatto che il condomino danneggiato si pone “quale terzo rispetto allo stesso Condominio cui è ascrivibile il danno stesso (con conseguente inapplicabilità dell’art. 1227, comma 1, cod. civ.)»;
c) caratteristiche intrinseche della responsabilità ex art. 2051 c.c., la quale postula l’individuazione del custode che non può essere il Condominio come ente di gestione delle parti comuni né l’amministratore che è mero mandatario dei condomini.
In relazione al secondo punto (sub b), il condomino-danneggiato è “terzo” rispetto al Condominio poiché quest’ultimo è un autonomo centro di imputazione di interessi che non si identifica con i singoli condomini. In relazione all’inapplicabilità dell’art. 1227 c. 1 c.c. è stato chiarito quanto segue: «in tema di responsabilità extracontrattuale, se il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del Condominio e di un terzo, al condomino [danneggiato] che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del terzo, il risarcimento non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile al Condominio, applicandosi in tal caso non l’art. 1227 c. 1 c.c., ma l’art. 2055 c.c. che prevede la responsabilità solidale degli autori del danno» (Cass. 6665/2009). In altre parole, ove il fatto dannoso sia imputabile a più soggetti, secondo la regola dell’art. 2055 c.c., tutti sono solidalmente responsabili verso il danneggiato (salvo il regresso nei confronti degli altri da parte del soggetto che abbia pagato o sia stato convenuto per il risarcimento). Una volta accertato che il fatto dannoso è ascrivibile alle autonome condotte di più soggetti, il risarcimento può essere ridotto ex art. 1227 c. 1 c.c. solo se uno di essi sia lo stesso danneggiato, poiché il concorso di diversi soggetti è regolato dall’art. 2055 c. 1 c.c. Infine, secondo la giurisprudenza, solo i condomini possono considerarsi custodi del bene, ossia soggetti investiti del governo della cosa in base alla disponibilità di fatto esercitata su di essa e al potere di diritto che discende dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. (Cass. 1674/2015).
Conclusioni: il principio di diritto
La decisione gravata ha errato nell’escludere la titolarità dal lato passivo del singolo condomino, pertanto, la Suprema Corte accoglie il primo motivo di ricorso presentato dai danneggiati, cassa la sentenza gravata con rinvio alla corte d’appello in diversa composizione che dovrà attenersi al seguente principio di diritto:
- «in caso di azione ex art. 2051 cod. civ. esperita da un condomino in relazione a danni alla sua proprietà individuale che originino da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta, ex art. 2055 cod. civ., nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente dell’intero condominio».
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