Inadempimento del preliminare di vendita: come si calcola il risarcimento?

Nel lontano 1984, viene stipulato un contratto preliminare di vendita di un bene immobile ma il promittente venditore non adempie, alienando a terzi. Il promissario acquirente esperisce l’azione di esecuzione in forma specifica, che viene rigettata per impossibilità giuridica di produrre gli effetti del definitivo, stante l’intervenuta trascrizione della compravendita. Il promissario acquirente agisce in giudizio al fine di ottenere la restituzione dell’acconto versato e il risarcimento del danno da lucro cessante.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 4 novembre 2022 n. 32536 (testo in calce), ribadisce che il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo, per causa imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo (coincidente con la proposizione della domanda di risoluzione o con un momento anteriore, ove accertato in concreto) e il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.

La vicenda

Nel 1984, veniva concluso un contratto preliminare per la compravendita di un bene immobile al prezzo di 75 milioni di lire e il promissario acquirente versava 15 milioni di lire a titolo di acconto. Il compratore deteneva già il bene in qualità di conduttore e lo aveva adibito a studio professionale. Nondimeno, il promittente venditore alienava il bene al proprio figlio per l’importo di 56 milioni di lire e, in seguito a ciò, sorgeva un contenzioso tra le parti. Il promissario acquirente chiedeva l’esecuzione in forma specifica del preliminare e, in subordine, il risarcimento del danno. La domanda ex art. 2932 c.c. non trovava accoglimento per impossibilità giuridica di produrre gli effetti del definitivo (già trascritto a favore del terzo), mentre era accolta la domanda subordinata di condanna generica al risarcimento dei danni arrecati, da definire in un separato giudizio.

Nel 2008, il promissario acquirente conveniva in giudizio il promittente venditore e, tra le varie domande formulate, chiedeva che il convenuto venisse condannato a) alla restituzione dell’importo corrisposto a titolo di caparra confirmatoria pari a 15 milioni di lire, oltre interessi e rivalutazione; b) al risarcimento del danno subito per lucro cessante commisurato nella differenza tra il valore dell’immobile all’attualità della domanda (circa 500 mila euro) e il prezzo indicato nel preliminare (75 milioni di lire). Inoltre, venivano formulate altre richieste risarcitorie relative ai costi sostenuti, alla momentanea sospensione dell’attività professionale, al danno esistenziale et similia.
In primo grado, le domande attoree venivano rigettate; in sede di gravame, in parziale riforma della sentenza di prime cure, il promittente venditore veniva condannato alla restituzione della caparra (15 milioni di lire) oltre interessi, mentre era rigettata la richiesta di risarcimento per lucro cessante.

Si giunge così in Cassazione.

Il risarcimento del danno per lucro cessante

La pronuncia gravata ha riconosciuto al promissario acquirente la restituzione della caparra confirmatoria, negando, invece, il danno da lucro cessante in base alle seguenti ragioni:

• il pregiudizio si è cristallizzato nel momento cui l’inadempimento è divenuto definitivo, ossia con la stipula del contratto di compravendita a favore del terzo (nel novembre 1984);
• il nocumento consiste nella differenza tra il prezzo stabilito nel preliminare (nel maggio 1984) e il valore commerciale del bene al tempo in cui l’inadempimento è divenuto definitivo (nel novembre 1984).

Il giudice di merito ha ritenuto che il prezzo concordato tra le parti coincidesse con il valore di mercato e, quindi, ha escluso che in quel breve lasso di tempo fosse maturato un pregiudizio.

Ciò premesso, gli ermellini confermano che il risarcimento del danno patito dal promissario acquirente per la mancata conclusione del contratto definitivo consiste nella differenza tra:

• il valore di mercato dell’immobile nel momento in cui l’inadempimento è divenuto definitivo, di solito coincidente con la proposizione della domanda di risoluzione oppure con un momento anteriore, accertato in concreto
• e il prezzo concordato in sede di preliminare,
• tenendo conto della rivalutazione dell’importo previsto nel contratto solo nel caso in cui il prezzo non sia stato pagato (Cass. Ord. 28375/2017)
• e, sulla differenza così determinata, tenendo conto degli effetti della svalutazione monetaria intervenuta nelle more del giudizio (Cass. Ord. 18498/2021; Cass. 17688/2010; Cass. 1956/2007).

Nel caso di specie, i giudici hanno accertato in concreto che l’inadempimento sia divenuto definitivo con la compravendita in favore del terzo, all’esito della trascrizione dell’atto (ex art. 2652 n. 2 c.c.).

Il fatto che il promissario acquirente abbia agito per ottenere l’esecuzione specifica e non con l’azione di risoluzione per inadempimento non impedisce di determinare il danno in base ai criteri che la giurisprudenza ha individuato per la risoluzione del preliminare.

Infatti, l’azione ex art. 2932 c.c. è stata rigettata per impossibilità giuridica di produrre gli effetti del definitivo, dal momento che la compravendita a favore del terzo era stata trascritta anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale. Da ciò era derivato “un pregiudizio insanabile del diritto all’adempimento […] con la sostanziale equiparazione dello stato del preliminare ad un suo scioglimento (o comunque ad una condizione di quiescenza, non suscettibile di evolvere nella stipula del definitivo)”.

Il prezzo pattuito e il valore commerciale non coincidono

Secondo la Suprema Corte, i giudici di merito sono ricorsi ad una duplice ed erronea presunzione, ossia hanno ritenuto che:

• il prezzo pattuito dalle parti equivalesse al valore di mercato,
• e che il valore del bene non si fosse incrementato nel periodo di sei mesi intercorso tra il preliminare e la vendita al terzo.

Le suddette presunzioni non recano alcun elemento a supporto in violazione di quanto disposto dall’art. 2729 c.c.

Al contrario i due valori non coincidono, infatti:

• il prezzo di vendita consiste nella somma su cui le parti si sono accordate;
• mentre, il valore di mercato è l’effettivo pregio del cespite e “corrisponde alla stima più adeguata rispetto agli interessi dell’acquirente e del venditore, ottenibile sul mercato in una data specifica, ovvero nel preciso istante in cui è stata effettuata la valutazione dell’immobile a cui si riferisce”.

Invece, la Corte di merito non ha argomentato le ragioni in base alle quali vi fosse una coincidenza tra i due valori sopraindicati.

Come si “calcola” il risarcimento del danno a favore del promissario acquirente

Secondo gli ermellini, per calcolare il danno patito dal promissario acquirente, i giudici di merito avrebbero dovuto:

• fissare il valore commerciale del bene nel novembre 1984 (data in cui l’inadempimento è divenuto definitivo) espletando una consulenza tecnica estimativa (come richiesto dalla parte),
• rivalutare il prezzo convenuto dalle parti relativamente alla quota non versata (ossia 60 milioni dei 75 milioni pattuiti) dal maggio 1984 (data di stipula del preliminare) al novembre 1984,
• aggiungere a tale importo i 15 milioni versati a titolo di acconto,
• poi, computare la differenza tra il valore commerciale e il prezzo fissato per stabilire se vi fosse stato un danno da lucro cessante (an) e in che misura (quantum),
• infine, sulla somma risultante dalla differenza, riconoscere la rivalutazione monetaria dal novembre 1984 alla data della pronuncia.

Inadempimento del preliminare: il danno non comprende i frutti

Il ricorrente lamenta che il giudice di merito non gli abbia riconosciuto il risarcimento del danno consistente nel mancato ingresso del bene nel suo patrimonio che gli avrebbe consentito di goderne in via diretta o di trarne profitto, ad esempio, concedendolo in locazione. In buona sostanza, egli lamenta la perdita di utilità derivata dalla mancata disponibilità del bene come conseguenza dell’inadempimento.

La doglianza è infondata.

Il danno risarcibile per il promissario acquirente che veda accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare (situazione a cui va equiparata la fattispecie in commento) non può comprendere i frutti del bene promesso in vendita successivi alla domanda di risoluzione. Infatti, la richiesta di risoluzione comporta la rinuncia definitiva alla prestazione (nel caso di specie, l’impossibilità di ottenere la prestazione) e “preclude anche al promissario compratore di lucrare i frutti che dalla cosa avrebbe tratto dopo la rinuncia” (Cass. Ord. 11012/2018; Cass. 5063/1993).

Caparra confirmatoria: debito di valuta, no alla rivalutazione

Il ricorrente si duole del fatto che il giudice di merito abbia considerato l’importo versato a titolo di acconto come un debito di valuta e non di valore e, conseguentemente non abbia tenuto conto della svalutazione monetaria.

La Suprema Corte considera infondata la doglianza.

Prima di analizzare la decisione, è d’uopo ricordare che:

• il debito di valuta è un debito che sin dalle origini ha ad oggetto una determinata somma di denaro,
• il debito di valore ha ad oggetto una prestazione diversa dalla dazione di denaro, in cui la moneta rappresenta solo un bene sostitutivo di una prestazione con diverso soggetto (così A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, Milano, Giuffrè, 2013, 378).

Secondo gli ermellini, l’obbligazione del promittente venditore di restituire al promissario acquirente la somma di denaro ricevuta a titolo di acconto-prezzo, in seguito alla risoluzione del preliminare, configura un debito di valuta. Tale debito ha ad oggetto la prestazione pecuniaria originaria e resta distinto dal risarcimento del danno spettante all’adempiente. La restituzione dell’acconto non è soggetta a rivalutazione monetaria, “se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all’art. 1224 c.c., che va, peraltro, provato dal richiedente” (Cass. 14289/2018; Cass. 5639/2014; Cass. 13339/2006; Cass. 6758/2003; Cass. 10373/2002; Cass. 3113/1995).

Conclusioni

In conclusione, gli ermellini ribadiscono la propria giurisprudenza e affermano quanto segue:

• «in tema di responsabilità contrattuale, il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l’inadempimento è diventato definitivo – che viene fatto coincidere con la proposizione della domanda di risoluzione o con altro momento anteriore, ove accertato in concreto – ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio» (Cass. 18498/2021)

La Corte Suprema accoglie i primi tre motivi di ricorso, mentre rigetta gli altri, e cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti; rinvia la causa alla Corte d’appello, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Fonte: https://www.altalex.com