I proprietari di due appezzamenti confinanti sono in lite per la corretta identificazione della linea confinaria. Nel caso di specie il fondo, in origine, apparteneva ad un unico proprietario che, successivamente, ha operato diversi frazionamenti (ben quattro). Tuttavia, i dati catastali non risultano fedeli a quelli desumibili in loco e divergono altresì nei diversi frazionamenti, così la controversia giunge nelle aule di giustizia.
Ai fini della determinazione della linea confinaria, nel caso in cui vi siano diversi frazionamenti tra loro discordanti, quale prevale?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 28 giugno 2023, n. 18478 (testo in calce), chiarisce che, qualora i dati sul confine desumibili dai tipi di frazionamento siano tra loro discordanti, e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi, in assenza di altri elementi di prova, la linea di confine va identificata «in quella desumibile dal tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto, ed in questo richiamato, anteriormente formatosi e trascritto». Preme ricordare che la determinazione del confine fra due fondi limitrofi si può fondare sul frazionamento, allegato al contratto con cui è stato diviso l’appezzamento in precedenza unico solo se, nei successivi atti di trasferimento, tale frazionamento venga allegato e richiamato con valore negoziale vincolante.
La vicenda
I proprietari di un fondo agiscono in giudizio contro i titolari dell’appezzamento confinante, esperendo l’azione di accertamento negativo della servitù di passaggio, chiedendo la rimozione della recinzione apposta sul loro fondo e il rilascio della porzione di loro appartenenza e, infine, la riduzione in pristino, oltre il risarcimento del danno.
I convenuti eccepiscono l’intervenuta usucapione e fondano il proprio diritto sul titolo di acquisto del fondo, frutto di un atto di frazionamento effettuato nel lontano 1984 dal dante causa. Il suddetto frazionamento riporta una planimetria da cui emerge che il confine tra i due fondi “era contrassegnato da una linea continua tracciata in corrispondenza della strada interpoderale di accesso, cosicché il confine era segnato dalla linea di mezzeria di quest’ultima”. In primo e secondo grado, viene accolta la domanda degli attori; in particolare, la sentenza di secondo grado ha riconosciuto che i terreni interessati sono stati oggetto di diversi frazionamenti realizzati dall’unico proprietario originario.
La “ricostruzione” di quale sia il confine è risultata complessa, per questa ragione, è stata disposta una consulenza tecnica d’ufficio per valutare i diversi titoli di acquisto, i frazionamenti e le mappe. Il CTU ha ravvisato alcune differenze tra quanto risultante sul posto e quanto dichiarato dal tecnico redattore in sede di frazionamento. In definitiva, secondo la consulenza tecnica, la particella della discordia – frutto di 4 frazionamenti – non coincide con l’andamento della strada interpoderale – come, invece, sostenuto dagli appellati – e tale strada rientra quasi completamente nella stessa particella.
Si giunge così in Cassazione.
Premessa: l’azione di regolamento dei confini e i mezzi di prova
L’azione di regolamento dei confini serve ad accertare, in via giudiziale, il confine tra due fondi finitimi. Tale azione è diretta ad eliminare lo stato di incertezza sulla divisione dei due lotti e, conseguentemente, a rideterminare le rispettive proprietà, ma non riguarda il diritto di proprietà complessivamente inteso. L’incertezza sulla delimitazione tra due proprietà confinanti può essere di due tipi:
- incertezza oggettiva, quando manca una delimitazione visibile tra le due proprietà (ad esempio, non c’è un muretto divisorio o una recinzione);
- incertezza soggettiva, quando esiste una demarcazione visibile tra i due fondi, ma non vi sia rispondenza tra il confine apparente e quello reale.
Per un approfondimento, si rinvia alla lettura della guida sui confini catastali.
Nella fattispecie in esame, viene in rilievo l’aspetto probatorio. L’art. 950 c. 2 c.c. ammette ogni mezzo di prova e, solo in mancanza di altri elementi, prevede la possibilità di avvalersi delle mappe catastali. In caso di incertezza sul confine tra due fondi la legge dispone che “in mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali” (art. 950 c. 3 c.c.). Invero, il ricorso alle mappe catastali va inteso in senso residuale e sussidiario; in altre parole, si privilegiano altri mezzi di prova (Cass. 10062/2018). Infatti, per l’individuazione della linea di separazione fra fondi limitrofi, la base primaria di indagine è costituita dall’esame dei titoli d’acquisto delle rispettive proprietà, che costituiscono la fonte di prova sovrana in tema di regolamento di confini (Cass. 21686/2006; Cass. 23720/2007).
A tal proposito, si può parlare di una gerarchia dei mezzi di prova che segue quest’ordine:
- i titoli di acquisto;
- il frazionamento che può assumere valenza probatoria prevalente rispetto agli estratti di mappa se costituisce parte integrante del titolo di acquisto; in tale circostanza, infatti, il frazionamento non è un semplice dato catastale, ma rappresenta la fonte di tale dato, perché espressione della volontà dei contraenti (Cass. 1446/1996),
- la prova per testi,
- perizie,
- in mancanza di altri elementi, le mappe catastali.
La giurisprudenza ha chiarito che l’azione di regolamento di confini si configura come una vindicatio incertae partis, pertanto, incombe sia sull’attore che sul convenuto l’onere di allegare qualsiasi mezzo di prova che risulti idoneo all’individuazione dell’esatta linea confinaria. Il giudice rimane svincolato dal principio actore non probante reus absolvitur e deve determinare il confine in relazione agli elementi che gli sembrano più attendibili, ricorrendo in ultima analisi alle risultanze catastali, aventi valore sussidiario (Cass. 14993/2012, Cass. 10062/2018).
Torniamo ora al decisum.
Confine tra fondi appartenenti in origine come unico appezzamento ad un solo proprietario
Nelle loro difese, i ricorrenti spiegano di aver apposto la recinzione lungo il confine reale del terreno di loro proprietà, confine che non coincide con quanto indicato sulle mappe catastali. Il frazionamento, infatti, è avvenuto senza utilizzare le misurazioni in loco ma facendo riferimento solo alle mappe (che riportano dati errati). I ricorrenti, dunque, lamentano che la pronuncia impugnata non abbia attribuito prevalenza al titolo di acquisto del 1984 per la determinazione del confine.
La Suprema Corte ritiene che l’argomentazione svolta dalla decisione oggetto di gravame sia conforme alla giurisprudenza di legittimità in materia di determinazione dei confini tra fondi in caso di frazionamento. A tal proposito, gli ermellini richiamano i consolidati principi in materia.
Come abbiamo ricordato più volte, la legge ammette qualsiasi altro mezzo di prova per la determinazione del confine tra due fondi. Nondimeno, nel caso in cui si tratti di fondi che un tempo costituivano un unico appezzamento appartenente ad un solo proprietario, occorre necessariamente fare riferimento agli atti di frazionamento allegati ai contratti di vendita o di divisione. Naturalmente, ciò è possibile allorché dalle misure contenute nei predetti atti possano essere desunti elementi idonei ad individuare la linea confinaria tra le due proprietà (Cass. 12322/2020).
Prevale il frazionamento allegato al titolo di acquisto più risalente nel tempo
Nell’ipotesi in cui i dati sul confine desumibili dai tipi di frazionamento siano tra loro discordanti e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi «dovrà identificarsi, nella carenza di altri elementi di certezza, in quella desumibile dal tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto, ed in questo richiamato, anteriormente formatosi e trascritto» (Cass. 512/2006; Cass. 6770/2001; Cass. 12322/2020) sempre che non vi siano altri elementi di prova.
La giurisprudenza ha chiarito che la determinazione della linea di confine tra due fondi finitimi può fondarsi sul frazionamento a patto che:
- sia allegato al contratto con cui è stato diviso il fondo originariamente unico,
- anche nei successivi atti di trasferimento il suddetto frazionamento sia allegato e richiamato con “valore negoziale vincolante”.
In caso contrario, «le misure dei terreni acquistati dalle parti, risultanti dai rispettivi atti di acquisto, possono consentire elementi idonei ad individuare la linea di confine tra le due proprietà» (Cass. 26951/2008).
Conclusioni
La Suprema Corte considera inammissibile il ricorso in quanto la sentenza gravata ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità e l’esame dei motivi non offre elementi per mutare orientamento (ex art. 360 bis n. 1 c.p.c.). I ricorrenti vengono condannati al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, oltre a versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione.
Fonte: https://www.altalex.com
