L’inadempimento che consente al locatore di avvalersi della clausola risolutiva deve essere effettivo; in caso contrario, l’esercizio del diritto viola il principio di buona fede.
Un conduttore omette il pagamento di due mensilità del canone nonché degli oneri condominiali, il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa ed agisce in giudizio al fine di ottenere l’accertamento della risoluzione del contratto e la condanna al rilascio dell’immobile. Il conduttore, dopo aver sanato la morosità, si difende sostenendo che l’esercizio di tale diritto da parte del proprietario sia contrario a buona fede e costituisca un abuso.
Per avvalersi della clausola risolutiva espressa è sufficiente l’inadempimento?
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza 28 agosto 2024, n. 23287 (testo in calce), afferma che l’inadempimento dell’obbligazione che consente al contraente di avvalersi della clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 c.c.) deve essere effettivo, in caso contrario, l’esercizio di tale diritto costituirebbe un abuso. Infatti, il criterio di buona fede rappresenta la direttiva fondamentale per valutare l’agire dei privati e gli artt. 1175 e 1375 c.c. sono disposizioni dirette ad evitare condotte pretestuose nonché l’abuso del diritto. La giurisprudenza ha chiarito che, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla clausola risolutiva, risulti conforme al criterio della buona fede, non sussiste l’inadempimento. Nondimeno, nel caso di specie, il locatore ha subito un danno effettivo poiché il ritardo nei pagamenti ha superato di gran lunga i 30 giorni indicati nella clausola e il conduttore è venuto meno ad una delle sue obbligazioni principali, ossia la corresponsione del canone. Inoltre, la sua condotta appare in mala fede, poiché non solo ha protratto per mesi il mancato pagamento ma non ha neppure fornito la prova che il suo inadempimento sia stato provocato da disguidi bancari relativi all’ordine del bonifico – come sostenuto nelle sue difese – e, anzi, ha approfittato della disponibilità del locatore.
La vicenda
Una società subentra nel contratto di locazione di un immobile ad uso commerciale rendendosi cessionaria del ramo d’azienda di bar pasticceria (ex art. 36 legge 392/1978) ceduto dall’originario conduttore. La locatrice agisce in giudizio contro la conduttrice chiedendo l’accertamento dell’avvenuta risoluzione per inadempimento del contratto ex art. 1456 c.c. Nel regolamento contrattuale, infatti, un’apposita clausola dispone che il mancato o ritardato pagamento totale o parziale del canone o delle altre spese, decorsi 30 giorni, dà diritto alla locatrice di chiedere la risoluzione. La proprietaria, pertanto, agisce al fine di veder accertare la risoluzione del contratto ipso iure con la conseguente condanna al rilascio dell’immobile, a causa del mancato pagamento di due mensilità per l’importo di circa 4 mila euro e degli oneri condominiali per ulteriori 2 mila euro. La locatrice, prima di intraprendere l’azione giudiziale, ha avvertito la controparte con una comunicazione trasmessa a mezzo PEC dichiarando di volersi avvalere della suddetta clausola contrattuale. La conduttrice si costituisce in giudizio deducendo l’avvenuto pagamento dei canoni e degli oneri accessori malgrado ne contesti la debenza, atteso che, secondo le sue difese, dall’importo indicato dalla locatrice andrebbero detratte le spese sostenute per i problemi di funzionamento della cisterna dei liquami. In sede di merito, la domanda attorea viene accolta con l’accertamento dell’avvenuta risoluzione contrattuale e la condanna al rilascio.
Si giunge così in Cassazione.
Premessa: la risoluzione di diritto e la clausola risolutiva espressa
La risoluzione del contratto avviene in presenza di anomalie funzionali del sinallagma che impediscono l’attuazione del regolamento degli interessi convenuto tra le parti e ciò può avvenire per a) inadempimento, b) impossibilità sopravvenuta, c) eccessiva onerosità sopravvenuta. Soffermiamoci sulla prima ipotesi (sub a). Il vincolo contrattuale si scioglie poiché, a causa dell’inadempimento, l’interesse di uno dei contraenti non viene soddisfatto. Per ottenere la risoluzione è necessaria la proposizione di una domanda giudiziale, se il giudice accerta la gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.), la sentenza che accoglie la domanda assume natura costitutiva, comportando lo scioglimento del vincolo. La risoluzione del contratto, però, non avviene solo in via giudiziale (ope iudicis) ma può avvenire anche di diritto (ipso iure) nei tre casi previsti dalla legge: clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) – qui in rilievo – diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), termine essenziale (art. 1457 c.c.).
La clausola risolutiva espressa “è il patto mediante il quale le parti assumono un determinato inadempimento a condizione risolutiva del contratto” (così C. M. BIANCA, Diritto Civile. La responsabilità, 5, Milano, Giuffrè, 1994, 312). L’istituto è diretto a realizzare una predeterminazione specifica su quali siano le modalità di inadempimento considerate ex se gravi. In altre parole, quando si verifica la tipologia di inadempimento fissata nella clausola non è necessaria la valutazione giudiziale sulla gravità dell’inadempimento prevista dall’art. 1455 c.c. In tal modo, la parte che subisce l’inadempimento, proprio in virtù dell’accordo contenuto nella clausola, può sottrarsi al vincolo contrattuale in maniera rapida e in via stragiudiziale, semplicemente manifestando la volontà di avvalersi della stessa ed esercitando il relativo diritto potestativo. La pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende irrilevante l’indagine sull’importanza dell’inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti (Cass. 29301/2019). La clausola rappresenta una forma di tutela contro l’inosservanza del negozio, essa si struttura come un patto accessorio al contratto principale e l’inadempimento dedotto nella clausola deve riguardare un evento determinato, ad esempio, dei contratti locatizi, solitamente, si fa riferimento all’omesso pagamento di una o due mensilità. In buona sostanza, non basta un generico riferimento all’inadempimento delle obbligazioni contrattuali ma occorre che l’evento sia specificato (C. M. BIANCA, ibidem). La risoluzione del contratto avviene allorché la parte colpita dall’inadempimento intenda valersi della clausola (art. 1456 c. 2 c.c.), l’atto con cui si esercita il potere risolutivo è un atto stragiudiziale che risolve il contratto di diritto, senza necessità di una sentenza, l’eventuale giudizio promosso dal creditore sarà di mero accertamento, diretto a conseguire una sentenza dichiarativa dell’avvenuta risoluzione.
Ciò premesso, torniamo al decisum.
L’inadempimento effettivo e il principio generale di buona fede
La ricorrente richiama il principio secondo cui viola la buona fede il contraente che invochi la clausola risolutiva espressa, pur in presenza dei presupposti che ne legittimino l’operatività, allorché non si sia verificata alcuna effettiva violazione dei suoi interessi. La decisione gravata ha ritenuto che l’interesse della locatrice sia stato leso non avendo ella ricevuto per ben due volte il canone con un ritardo superiore ai 30 giorni previsti dal contratto. La conduttrice deduce di aver sempre regolarmente corrisposto i canoni precedenti e sostiene che il ritardato pagamento sia stato causato da problemi nell’addebito automatico del bonifico. Pertanto, secondo le sue difese, il giudice d’appello avrebbe errato ad attribuire rilievo al ritardo atteso che la scadenza del termine non sempre è sufficiente a dimostrarne l’essenzialità.
La Suprema Corte considera infondata la doglianza.
I giudici di legittimità confermano che la condotta dei contraenti deve essere valutata alla luce del generale principio di buona fede anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, pertanto, se il comportamento del debitore – pur integrando il fatto contemplato dalla clausola – è conforme ai canoni di correttezza, non sussiste l’inadempimento. Infatti, la verifica va compiuta con riferimento all’elemento oggettivo della condotta inadempiente e non a quello soggettivo della colpa (Cass. 8282/2023). La buona fede non costituisce solo una regola di condotta ma rappresenta anche una fonte legale integrativa del contratto nonché la direttiva fondamentale per valutare l’agire dei privati, in particolare, «l’agire dei contraenti va valutato, anche in presenza, come nella specie, di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell’inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione» (Cass. 8282/2023). Pertanto, l’inadempimento dell’obbligazione che consente al contraente di agire ex art. 1456 c.c. deve essere effettivo, in caso contrario, l’esercizio di tale diritto risulterebbe in violazione del succitato criterio (Cass. 23868/2015). Nell’ipotesi in cui l’inadempimento risulti effettivo sotto il profilo oggettivo, l’esercizio del diritto potestativo di risolvere il contratto è legittimo. Infatti, gli artt. 1175 e 1375 c.c. sono disposizioni dirette ad evitare l’abuso del diritto e le condotte pretestuose (Cass. 23868/2015).
Comportamento in mala fede del conduttore
La decisione gravata ha fatto corretta applicazione dei principi sopra esposti, in quanto ha acclarato l’effettività dell’inadempimento del conduttore e il conseguente esercizio non abusivo del diritto potestativo della locatrice; infatti, il comportamento inadempiente del conduttore ha leso il diritto della proprietaria dell’immobile.
La società è venuta meno ad una delle proprie obbligazioni principali, ossia la corresponsione del canone (ex art. 1587 c.c.).
I giudici di merito hanno rilevato come il conduttore avesse omesso il pagamento degli oneri condominiali dal 2016 e, a tale inadempimento, si sia aggiunto quello dei due canoni nel 2018.
La società aveva sanato la morosità solo dopo che la locatrice si era avvalsa della clausola risolutiva espressa.
La decisione gravata ha ritenuto che una siffatta condotta integri la mala fede poiché il conduttore ha scientemente ritardato il pagamento approfittando della disponibilità della locatrice. Inoltre, la società non ha fornito riscontro probatorio in relazione ai dedotti disguidi bancari relativi alla disposizione del bonifico per il pagamento del canone.
Conclusioni: rigettato il ricorso del conduttore
La Suprema Corte ritiene che la decisione gravata abbia fatto buon governo dei principi sopra esposti e, in particolare, abbia correttamente applicato il canone di buona fede oggettiva che «nell’esecuzione del rapporto contrattuale, è il nerbo delle regole di condotta, dal contenuto necessariamente elastico, ma ontologicamente etico che governano il comportamento dei contraenti» (Cass. 8277/2024). Inoltre, gli ermellini ricordano che il sindacato di legittimità è limitato ad accertare se la concreta applicazione di una clausola generale come quella di correttezza (ex art. 1375 c.c.) «rappresenti la risultante logica e motivata della specificità dei fatti accertati e valutati nel loro globale contesto» (Cass. 14968/2020).
Il ricorso viene rigettato e il giudizio di legittimità è definito conformemente alla proposta ex art. 380-bis c.p.c., trovano dunque applicazione le previsioni in materia di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e il ricorrente viene condannato oltre alle spese di lite (per circa 6.000,00 euro):
- al pagamento, in favore della controricorrente, della somma di 3.000,00 euro (ex art. 96 c. 3 c.p.c.),
- al pagamento di ulteriore somma di denaro alla Cassa delle ammende fissata equitativamente nella misura di 1.000,00 euro (ex art. 96 c. 4 c.p.c.),
- infine, stante il rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, in base all’accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. SS. UU. 4315/2020) ex art. 13, comma 1-quater D.P.R. 115/2002.
