Chi invoca l’accessione del possesso deve provare l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo a trasmettere il possesso dal suo dante causa (Cassazione n. 32174/2025)
Una società proprietaria di un albergo agisce in giudizio per far accertare l’intervenuta usucapione su un terreno ritenuto di pertinenza dello stabile. Al fine di dimostrare il possesso ventennale, l’attrice ricorre all’istituto dell’accessione del possesso, unendo il proprio possesso a quello del precedente titolare.
Quali sono i presupposti per l’accessione ex art. 1146 c. 2 c.c.?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza del 10 dicembre 2025 n. 32174 (testo in calce), ricorda che il successore a titolo particolare (come l’acquirente di un bene) può unire al proprio possesso quello del dante causa a condizione che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà (oppure di un altro diritto reale sul bene). Secondo gli ermellini, chi invoca l’accessione del possesso ha l’onere di provare l’esistenza del suddetto titolo che giustifichi il trasferimento del possesso dal suo dante causa; un tipico esempio è il contratto di compravendita. Nel caso di specie, però, la società attrice non ha allegato il titolo (ossia il contratto d’acquisto dell’albergo) e, pertanto, il giudicante non solo non ha potuto accertare la sussistenza (o meno) dell’accessio possessionis ma neppure la sussistenza del vincolo pertinenziale dedotto dalla società attrice.
La vicenda
Una società agiva in giudizio al fine di far accertare l’intervenuta usucapione su un appezzamento di terreno che costituiva una pertinenza di un immobile ad uso alberghiero. L’usucapente deduceva di averlo posseduto in modo continuato, unendo il proprio possesso a quello dei suoi danti causa, precedenti proprietari dell’albergo. La convenuta si opponeva sostenendo di essere proprietaria del fondo di pertinenza del suo immobile, che era stato acquistato nel 1957 dai suoi genitori e le era pervenuto nel 2011 per successione ereditaria. In primo e in secondo grado, la domanda della società veniva rigettata, infatti, l’usucapente pur avendo invocato l’accessione del possesso (ex art. 1146 c. 2 c.c.) non aveva provato il presupposto di tale istituto, ossia l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto. La società non aveva prodotto il titolo di acquisto dell’albergo, in tal modo non consentendo al giudicante di verificare se in esso fosse compreso il terreno e se il precedente proprietario avesse manifestato la volontà di asservire il fondo all’immobile come pertinenza.
Si giunge così in Cassazione
Premessa: cos’è l’accessione del possesso?
L’art. 1146 c.c. prevede:
a) la successione nel possesso, secondo cui il possesso continua nell’erede (successore a titolo universale) con effetto dall’apertura della successione (comma 1),
b) l’accessione del possesso, secondo cui il successore a titolo particolare può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti (comma 2).
L’accessione del possesso (sub b) è l’unione del possesso del dante causa con quello del successore a titolo particolare. In buona sostanza, l’acquirente può “conteggiare” il possesso del precedente titolare del bene e dei precedenti alienanti per completare il possesso utile ai fini dell’usucapione (C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 754), o ai fini dell’azione di rivendicazione, di manutenzione o, comunque, in tutti i casi in cui assuma rilievo la durata del possesso A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, Milano, Giuffrè, 2013, 342).
L’accessione del possesso postula i seguenti requisiti:
- un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del bene (ad esempio, un contratto di compravendita o un legato),
- l’identità del bene, ossia il possesso deve riguardare la stessa res (C. M. BIANCA, cit.).
Inoltre, i possessi che si vogliono unire devono avere le stesse caratteristiche, ossia il possessore di buona fede non potrà usufruire del possesso dell’alienante se questo era di mala fede (in tal senso, vedasi C. M. BIANCA, cit. 755).
Facciamo un esempio di come funziona l’istituto de quo.
Tizio acquista una casa da Caio che, però, non ne è il proprietario; quest’ultimo aveva posseduto il bene per 14 anni, Tizio lo possiede per altri 6 anni e lo acquista per usucapione sommando il possesso del suo dante causa (14 anni) al suo possesso (6 anni) raggiungendo così i 20 anni necessari ad usucapire.
Ciò premesso, torniamo al decisum.
Chi invoca l’usucapione deve dimostrarne i presupposti
Il ricorrente contesta che la decisione gravata abbia escluso la natura pertinenziale del terreno poiché non era stato prodotto il titolo d’acquisto. Secondo le difese della società, il vincolo pertinenziale costituisce una situazione di fatto che si verifica allorché una cosa sia destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa (art. 817 c.c.). Inoltre, gli atti che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono anche la pertinenza se non è diversamente disposto (art. 818 c.c.); pertanto, non essendo stata contestata la proprietà del bene principale non poteva porsi in dubbio il trasferimento della relativa pertinenza.
La Suprema Corte rigetta la censura ritenendo che la pronuncia impugnata abbia fatto buon governo della consolidata giurisprudenza in subiecta materia.
Infatti, chi invoca l’accessione del possesso (ex art. 1146 c. 2 c.c.) ha l’onere di provare l’esistenza del titolo astrattamente idoneo a fondare il trasferimento del possesso dal suo dante causa (Cass. 19724/2016). L’omessa produzione in giudizio del titolo di acquisto del bene principale (in questo caso, l’albergo acquistato dalla società) ha impedito al giudice di merito di effettuare la necessaria verifica.
Il regime delle pertinenze disciplinato dal codice civile (art. 818 c.c.) secondo cui “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto” introduce una presunzione che riguarda i rapporti interni tra le parti del negozio traslativo (alienante e acquirente), ma non esonera in alcun modo il soggetto che invoca l’accertamento dell’usucapione dall’onere di dimostrare tutti i presupposti della stessa, inclusa l’accessione del possesso. Gli ermellini ricordano che l’accessione opera nei limiti del titolo traslativo (nel nostro caso, la compravendita) e la prova del trasferimento del possesso deve essere fornita in virtù di un contratto valido.
Nel caso in esame, la doglianza ha il solo scopo di ottenere un riesame della valutazione di fatto svolta dai giudici di merito che hanno negato la natura pertinenziale del terreno e si tratta di un accertamento insindacabile in sede di legittimità.
L’esclusione del vincolo pertinenziale
Il ricorrente si duole della circostanza che la decisione gravata abbia negato la natura di pertinenza del terreno e che lo stesso fosse stato trasferito unitamente al bene principale (ossia l’albergo).
Tale censura è inammissibile perché non coglie la ratio decidendi, infatti, la Corte d’Appello ha negato la pertinenzialità rilevando la mancata produzione del titolo di acquisto dell’albergo. Tale omessa produzione ha impedito di verificare la manifestazione di volontà di asservimento e, quindi:
- sia il vincolo pertinenziale
- sia l’accessio possessionis (accessione del possesso).
Per completezza espositiva, preme ricordare il vincolo pertinenziale richiede:
a) un requisito oggettivo, ossia la durevole funzione a servizio o ornamento al bene principale
b) un requisito soggettivo, ossia l’atto di destinazione.
L’atto di destinazione (sub b) è effettuato dal proprietario della cosa principale e, in mancanza della produzione in giudizio del titolo, il giudice non può indagarne la sussistenza.
Conclusioni: ricorso rigettato, no all’usucapione
Per tutte le ragioni sopra esposte, il ricorso viene rigettato, il ricorrente è condannato al pagamento delle spese di lite, oltre al pagamento di 3.500,00 euro a favore del controricorrente, oltre a 3.000,00 euro a favore della Cassa delle ammende ai sensi dell’art. 96 commi 3 e 4 c.p.c..
