L’unica funzione del regolamento è disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (Cassazione civile, sentenza n. 7917/2023)
In tema di condominio negli edifici, in base all’art. 1117 c.c., l’estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del Condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio risulta costituito.
Ne consegue che, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al Condominio di fondi ubicati in un’area separata rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto in proposito al Regolamento di Condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese), aggiungendosi, inoltre, che nemmeno l’uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.
È questo il principio di diritto richiamato dalla sezione II della Suprema Corte, nella sentenza 20 marzo 2023, n. 7917 (testo in calce).
Il caso
Con ricorso possessorio, un Condominio chiedeva di “condannare un tale a reintegrare i condomini nel possesso del cortile adibito ad uso parcheggio che il resistente aveva loro impedito di esercitare apponendo un lucchetto alla sbarra di accesso – posizionata dallo stesso Condominio – all’area antistante l’edificio condominiale”. Detto ricorso veniva accolto con ordinanza di reintegrazione nel possesso del cortile in favore del Condominio.
Con atto di citazione, il resistente evocava in giudizio il Condominio per ottenere la declaratoria di inesistenza di qualsiasi diritto in capo a quest’ultimo, e ciò in forza dell’atto di acquisto che ne comprovava la sua titolarità.
Si costituiva in giudizio il Condominio, che spiegava riconvenzionale diretta ad accertare il suo diritto di proprietà sui terreni oggetto della controversia, in virtù della natura condominiale della contestata area cortilizia o, in subordine, per usucapione.
Il Tribunale, e poi la Corte di appello, accoglievano la domanda riconvenzionale, osservando che il Condominio aveva eccepito l’appartenenza del cortile alla proprietà comune ai sensi del citato art. 3 del Regolamento condominiale (atto precedente all’acquisto in proprietà dell’attore e ad esso opponibile), quale area riconducibile ai c.d. distacchi.
La decisione
Per la Suprema Corte, il giudice di appello non ha considerato che l’autonomo titolo di acquisto da parte del resistente del fondo su cui il Condominio ha accampato la sua pretesa rivendicatoria non atteneva ad un immobile facente parte del complesso immobiliare e che l’odierno ricorrente non rivestiva la qualità di condomino dello stesso, donde l’inopponibilità nei suoi confronti del citato Regolamento, essendo, invece, necessaria l’allegazione e la produzione di un legittimo titolo propriamente petitorio formatosi precedentemente in suo favore e da contrapporre a quello esistente in capo al resistente.
Nella fattispecie opera, quindi, il principio di diritto per cui, in tema di Condominio negli edifici, in base all’art. 1117 c.c., l’estensione della proprietà condominiale ad edifici o fondi separati ed autonomi rispetto al complesso immobiliare in cui ha sede il Condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo immobile (fabbricato o terreno) nella proprietà del Condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il Condominio risulta costituito. Ne consegue che, ai fini dell’accertamento dell’appartenenza al Condominio di fondi ubicati in un’area separata rispetto all’edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, nessun rilievo va ascritto in proposito al Regolamento di Condominio, non costituendo esso un titolo di proprietà (avendo la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese), aggiungendosi, inoltre, che nemmeno l’uso promiscuo di un bene fa presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.
Inoltre, precisa la Corte, l’estensione della comunione sul suolo, ai sensi dell’art. 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicché gli immobili fra loro separati, ancorché eretti su suolo originariamente appartenente al medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla suddetta norma.
Pertanto, la sentenza è stata cassata con rinvio della causa alla Corte di appello, in diversa composizione, la quale, dovrà uniformarsi al principio di diritto sopra richiamato.
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