In una locazione commerciale, tra il locatore e il conduttore viene raggiunto un accordo transattivo per dirimere una lite: il conduttore rinuncia all’indennità da perdita dell’avviamento commerciale e il locatore concede una proroga del contratto. Alla cessazione del rapporto, il conduttore chiede il pagamento dell’indennità, ritenendo nullo il patto intercorso tra i contraenti per violazione dell’art. 79 della legge sull’equo canone.
È valida la rinuncia del conduttore all’indennità da perdita di avviamento, dopo la conclusione del contratto locatizio, contenuta in una transazione?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 16 febbraio 2023 n. 4947 (testo in calce), risponde affermativamente. Infatti, la nullità comminata dalla legge sull’equo canone (art. 79 legge 392/1978) riguarda la rinuncia preventiva ai diritti che il legislatore riconosce in capo al conduttore. Al contrario, pare legittima la rinuncia operata dal conduttore allorché il rapporto locatizio tra le parti sia stato concluso e i diritti del conduttore siano già sorti. La citata disposizione – che commina la nullità – è diretta «ad evitare l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano già sorti». La giurisprudenza più recente ammette che il disposto dell’art. 79 legge cit. non impedisca al conduttore di rinunciare all’indennità da perdita dell’avviamento a patto che ciò avvenga dopo la conclusione del contratto, quando il conduttore non si trovi più nella posizione di debolezza alla cui tutela è destinata la disciplina sulla locazione. Infatti, le parti di un contratto di locazione possono definire transattivamente la lite tra loro pendente relativa al rapporto locatizio; «il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel detto accordo ed è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni».
La vicenda
Nell’ambito di un rapporto di locazione alberghiera, il conduttore chiede la condanna del locatore al pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento previa declaratoria della nullità del patto di rinuncia ad essa, contenuto in un verbale di conciliazione relativo ad un altro procedimento. In primo grado, le domande del conduttore vengono respinte e, per quanto qui di interesse, quest’ultimo è condannato a versare 12 mila euro a titolo di risarcimento per i danni arrecati all’immobile rilasciato. In sede di gravame, è revocata la condanna a carico del conduttore e il locatore è condannato al pagamento dell’importo di circa 45 mila euro a titolo di indennità da perdita dell’avviamento. In particolare, secondo la Corte d’appello, l’art. 79 della legge sull’equo canone è violato da qualsiasi accordo (ordinario o transattivo) anteriore alla scadenza del contratto, avente ad oggetto i diritti indisponibili che sorgono alla cessazione del rapporto e ciò provoca la nullità della pattuizione.
Vediamo come si è pronunciata la Cassazione.
Riferimenti normativi in materia locatizia
L’art. 79 della legge sull’equo canone (legge 392/1978) prevede la nullità di ogni pattuizione diretta:
- a limitare la durata legale del contratto,
- o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto,
- o ad attribuire al locatore un altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge.
Il conduttore può ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge, con azione da proporre fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato.
L’art. 79 legge cit. trova applicazione limitatamente alle locazioni non abitative, infatti, la legge 431/1998 recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, all’art. 14 c. 4, dispone espressamente che il citato art. 79 sia abrogato con riferimento alle locazioni abitative.
Per completezza espositiva, si segnala che nel 2014 è stato aggiunto un ulteriore comma che deroga al primo comma, stabilendo che nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge.
Viene, altresì, in rilievo l’art. 34 legge cit. alla cui disamina è dedicato il paragrafo seguente.
Premessa: cos’è l’indennità da perdita dell’avviamento
L’indennità da perdita dell’avviamento trova la prova disciplina negli artt. 34 e 35 della legge 392/1978. L’avviamento consiste «nell’attitudine dell’azienda a produrre un reddito attraverso l’organizzazione e lo sfruttamento degli elementi che la compongono» (Codice delle locazioni, diretto da A. Celeste, 2020, Milano, Giuffrè, 617, § 1).
Se ricorrono i presupposti previsti dalla legge, il locatore deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:
- 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
- 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).
Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità, sempre pari a 18/21 mensilità, nel caso in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, sempre che tale nuova attività venga iniziata entro un anno dalla cessazione della precedente (art. 32 c. 2 legge 392/1978). L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità (art. 34 c. 3 legge cit.).
L’indennità è dovuta a prescindere da un accertamento circa la effettiva perdita dell’avviamento, in quanto la legge introduce una presunzione assoluta, che non ammette prova contraria e che si fonda sull’id quod plerumque accidit.
L’indennità matura in seguito alla cessazione del rapporto locatizio, ma non in ogni ipotesi di scioglimento del vincolo; essa è sempre dovuta in caso di:
- diniego di rinnovazione del locatore alla prima scadenza;
- disdetta del locatore alle scadenze successive.
L’indennità non deve essere corrisposta in caso di:
- locazione avente ad oggetto un’attività professionale (come lo studio di un avvocato o un commercialista),
- immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori,
- immobili destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio,
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/1978),
- recesso del conduttore alla scadenza contrattuale,
- recesso del conduttore nel corso della locazione,
- risoluzione del contratto.
Nullità della rinuncia preventiva, ma non di quella successiva
Il locatore contesta che la sentenza gravata abbia ritenuto nullo il verbale di conciliazione concluso a definizione di un altro contenzioso con cui il conduttore aveva rinunciato all’indennità. Infatti, la nullità disposta dall’art. 79 legge cit. colpisce solo la rinuncia preventiva e non quella successiva alla conclusione del contratto; in tale ultima ipotesi (ossia nel caso di rinuncia successiva), il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di dover lasciare l’immobile dove esercita la sua attività, pertanto, le parti sono libere di negoziare i diritti nascenti dal contratto, compresa la corresponsione dell’indennità di cui trattasi. In particolare, nel caso di specie, il conduttore ha rinunciato alla suddetta indennità in un giudizio di convalida della licenza per finita locazione, quando il suo diritto era già maturato e, quindi, disponibile. In altre parole, non si è trattato di una rinuncia preventiva ma di una concessione effettuata nel corso di una transazione ex art. 1965 c.c. avente ad oggetto un diritto disponibile. Le reciproche concessioni tra le parti erano state le seguenti: da un lato la rinuncia all’indennità, dall’altro una proroga del contratto dal 2007 (data della scadenza) al 2015.
La Suprema Corte considera fondata la doglianza del locatore.
Infatti, secondo la giurisprudenza, la rinuncia preventiva (non successiva) è nulla ex art. 79 legge cit. La nullità si riferisce solo alle clausole del contratto di locazione e non può essere estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, «che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili» (Cass. 15373/2018; Cass. 2148/2006). Al momento della cessazione del rapporto, le parti possono giungere ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti e il conduttore è libero di rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (Cass. 12320/2005; Cass. 675/2005). Infatti, i diritti del conduttore, una volta sorti, sono disponibili e, pertanto, possono costituire oggetto di rinuncia, senza che ciò violi l’art. 79 legge cit.
Non si applica la disciplina delle locazioni in caso di transazione
Un orientamento giurisprudenziale costante esclude l’applicabilità dell’art. 79 cit. alle transazioni sui diritti disponibili (Cass. 12320/2005; Cass. 24458/2007). In particolare, è stato affermato che la transazione conclusa tra le parti di un contratto di locazione, per porre fine ad una controversia giudiziaria, pur avendo ad oggetto la durata del rapporto e l’ammontare del canone, si sottrae alla disciplina sulle locazioni. Infatti, il nuovo rapporto trova la propria regolamentazione nella transazione, anche qualora stabilisca una certa data per il rilascio dell’immobile e un dato corrispettivo per l’ulteriore godimento. Il precedente rapporto di locazione deve considerarsi estinto e resta regolato dalla transazione o, in mancanza di patti contrari, dalla normativa ordinaria.
La transazione conclusa tra le parti non può considerarsi nulla per violazione dell’art. 79 legge cit., infatti, la disposizione è posta a tutela della parte debole, onde evitare che il conduttore operi una rinuncia preventiva ai diritti attribuitigli per legge, ma non gli impedisce di disporne quando gli stessi siano già sorti (Cass. 3634/1984; Cass. 3270/1991). In forza del principio di cui sopra, è sottratta alla sanzione della nullità (ex art. 79 legge cit.) “la rinuncia implicita alla indennità di avviamento contenuta in un contratto di transazione” (Cass. 11806/1995; Cass. 3984/1999)1.
Conclusioni: accolto il ricorso del locatore, niente indennità
La natura transattiva (o meno) del verbale di conciliazione concluso tra le parti assume carattere dirimente ed erroneamente la Corte d’Appello ha considerato che si trattasse di una questione ininfluente. Inoltre, non è decisivo il fatto che l’accordo transattivo sia intervenuto prima della scadenza del contratto di locazione in quanto «è nella logica dell’esposto principio e ne costituisce anzi esplicito corollario l’affermazione che proprio la transazione venga a segnare essa stessa, con la previsione di una più lontana scadenza, anche la cessazione convenzionale del rapporto precedente».
La giurisprudenza più recente ammette che il disposto dell’art. 79 legge cit. non impedisca al conduttore di rinunciare all’indennità da perdita dell’avviamento a patto che ciò avvenga dopo la conclusione del contratto, quando questi non si trova nella posizione di debolezza alla cui tutela è destinata la disciplina sulla locazione (Cass. 15373/2018; Cass. 24221/2019; Cass. 12405/2020; n. Cass. 18324/2022; Cass. 22826/2022).
In conclusione, la Suprema Corte accoglie il motivo di ricorso del locatore con riguardo alla validità della rinuncia all’indennità di avviamento, cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese di legittimità.
