”Solo per immobili non oggetto di intermediazione”: il Consiglio di Stato (sentenza n. 1925/2025) torna sul tema richiamando l’orientamento espresso dalla CGUE il 4 ottobre 2024.
L’agente immobiliare può esercitare la professione di amministratore di condominio solo per gli immobili non oggetto di intermediazione.
Il massimo Collegio amministrativo ritorna sul tema della compatibilità tra la professione di amministratore condominiale e quella di agente immobiliare, richiamando l’orientamento espresso di recente dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
L’articolo 5, comma 3, della Legge n. 39/1989, concernente la disciplina della professione di mediatore, dev’essere letto ed intrepretato secondo i principi affermati dal diritto comunitario, per i quali non può desumersi un’incompatibilità assoluta e di principio tra la professione di mediatore immobiliare e quella di amministratore condominiale, se non con riferimento al caso concreto in cui l’intermediario/amministratore professionista svolga l’attività d’intermediazione immobiliare rispetto agli stabili da lui amministrati.
Necessario, quindi, procedere sempre ad una valutazione del singolo caso concreto, al fine di verificare se possa essere configurabile un conflitto d’interessi in capo al soggetto che eserciti contemporaneamente entrambe le professioni, da escludersi ogni volta che, con una adeguata condotta, quest’ultimo si astenga dall’effettuare l’attività d’intermediazione immobiliare rispetto ai fabbricati condominiali che, contestualmente, amministra.
Lo ha stabilito il Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale, nella sentenza 7 marzo 2025, n. 1925.
La vicenda processuale innanzi al Tar
Il ricorrente, esercente sotto forma di ditta individuale contestualmente sia la professione di agente immobiliare, sia quella di amministratore condominiale, ha proposto ricorso, innanzi al TAR dell’Emilia Romagna, per l’annullamento della determinazione del dirigente della Camera di Commercio, Industria, Artigianato ed Agricoltura di Bologna, con la quale gli veniva intimata la cessazione dell’attività di mediazione in immobili iniziata sin dal 1988 “stante la situazione di incompatibilità ai sensi dell’art.5 comma 3 della L. 39/1989 e s.m.i.”, l’inserimento d’ufficio nel REA della contestuale formalità, ai sensi dell’art. 7, comma 3, del D.M. 26 ottobre 2011, oltre che l’annotazione, sempre nel REA, della ditta individuale unicamente come esercente l’attività di amministratore condominiale, sotto forma d’impresa, nonché per l’annullamento di ogni altro atto presupposto e conseguenziale, spiegando, altresì, domanda di risarcimento per i danni patrimoniali subiti in conseguenza della decisioni impugnate.
I provvedimenti censurati dall’istante, si basavano sul presupposto secondo il quale, a causa dell’elevato numero di immobili amministrati, ogni qualvolta, all’interno di uno di essi, si fosse reso libero un appartamento (per finita locazione o per volontà del proprietario di procedere all’alienazione), si sarebbe, di fatto, determinato un possibile conflitto d’interessi, a causa del rischio che il mediatore/amministratore avrebbe potuto preferirlo, nella collocazione sul mercato, rispetto ad altri pur disponibili, con il conseguente venir meno della terzietà e dell’imparzialità necessarie, in capo al professionista, nella duplice veste evidenziata.
Il TAR Emilia Romagna, con la sentenza n. 7/2022, ha condiviso le valutazioni dirigenziali della C.C.I.A.A. e, nel rigettare il ricorso e la richiesta risarcitoria, ha al contrario evidenziato, come in casi analoghi, fosse individuabile un conflitto d’interessi tra due attività, esercitate dallo stesso soggetto sui medesimi immobili, contrastante con i principi enunciati dall’articolo 5, comma 3, della Legge n. 39/1989, e, pertanto, come la misura adottata fosse non solo congrua, ma addirittura conforme al principio di proporzionalità di matrice comunitaria.
Avverso tale decisione, il soccombente ha proposto appello innanzi al Consiglio di Stato, chiedendone l’annullamento e reiterando la richiesta risarcitoria per le perdite patrimoniali subite, in conseguenza dei provvedimenti impugnati.
La decisione del Consiglio di Stato
Il massimo Collegio amministrativo, con la sentenza n. 1925/2025, nell’accogliere la richiesta di annullamento della determina inibitoria assunta dall’intimata, respingendo, contestualmente, la domanda di condanna al risarcimento dei danni dell’appellante, ha analizzato l’intera questione relativa all’interpretazione dell’articolo 5, comma 3, della Legge numero 39/89, alla luce dei principi evidenziati sul punto, dalla giurisprudenza comunitaria, attraverso una pronuncia piuttosto articolata e complessa.
Il Consiglio di Stato ha, preliminarmente, effettuato una valutazione di natura comparativa, dalla quale sono emerse differenti considerazioni.
Se, infatti, per un verso, ad avviso del Collegio, è innegabile che un mediatore immobiliare, che sia anche amministratore condominiale professionista, potrebbe essere indotto, in particolari circostanze, ad orientare i potenziali acquirenti verso gli immobili ubicati negli stabili da lui gestiti, pregiudicando, così, altre soluzioni abitative altrettanto interessanti, è anche vero che per i consumatori/possibili acquirenti potrebbe essere maggiormente vantaggioso avere un unico referente professionale, ossia, un solo soggetto cui fare riferimento sia nel momento dell’acquisto, che nella successiva fase della gestione dell’immobile.
Il Consiglio di Stato, ritenendo, quindi, sussistenti evidenti difficoltà interpretative rispetto alla formulazione dell’articolo 5, comma 3, della Legge n. 39/1989, disciplinante l’esercizio dell’attività di mediatore professionista[1], comunque non tali da legittimarne la disapplicazione diretta “(…) in quanto le ragioni dell’eventuale contrasto con il diritto dell’Unione non sono né immediate né sufficientemente chiare, precise ed incondizionate (…)”, ha ritenuto di sollevare la questione di pregiudizialità, invitando la Corte di Giustizia dell’Unione Europea a pronunciarsi sul punto.
La decisione della Corte UE e il suo recepimento
La Corte di Giustizia UE, con la sentenza 4 ottobre 2024 (causa C-242/23), ha dato una chiara indicazione operativa, immediatamente recepita, come vedremo, dal Consiglio di Stato, evidenziando come sia contrastante con i principi di diritto comunitari una norma interna che sancisca, a livello di principio generale, oggettivo ed aprioristico, un’incompatibilità assoluta e non contestualizzata tra l’attività di mediazione immobiliare e quella di amministratore di condominio, sebbene esercitate entrambe professionalmente e congiuntamente.
Ne deduce, il Consiglio di Stato, che proprio sulla base di queste considerazioni l’appello proposto debba essere accolto, dovendosi ritenere che: “(…) la Corte di Giustizia ha sancito che un’incompatibilità stabilita a priori dell’esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini ed agente immobiliare è contraria ai principi ed al diritto dell’Unione europea; ne discende l’illegittimità dei provvedimenti impugnati in primo grado (…), tenuto anche conto del fatto che, per quel che consta, l’appellante non intermediava gli immobili che, contemporaneamente, lo stesso gestiva, sicché non sussiste alcuna ragione per vietare a priori l’esercizio contestuale delle due attività.”
In altre parole, è ben possibile esercitare congiuntamente le due professioni, secondo il Consiglio di Stato, purché gli immobili amministrati, non siano oggetto d’intermediazione immobiliare.
Ne discende la necessità, ai fini della dimostrazione della sussistenza di un’eventuale incompatibilità, che venga condotta una puntuale verifica condotta caso per caso, che tenga conto della natura dell’attività concretamente svolta dal mediatore/amministratore, e, laddove egli non incorra nel citato divieto, come nel caso concreto, non vi sono ragioni per escludere la legittimità dell’esercizio congiunto delle due attività professionali.
Sulla base di tali osservazioni, i provvedimenti inibitori appellati, risultano illegittimamente adottati, così come altrettanto ingiustificata appare la decisione del TAR Emilia Romagna che, pertanto, dev’essere annullata, con ogni conseguenza di merito.
Sul rigetto della domanda risarcitoria
Quanto, infine, alla pur proposta domanda di risarcimento dei danni conseguenti alle determinazioni annullate, il Consiglio di Stato giunge a differenti conclusioni.
Se è vero, infatti, che l’accertata illegittimità del provvedimento determina una presunzione di colpa in capo alla pubblica amministrazione, è altrettanto vero che, nel caso di specie, sussiste l’incertezza interpretativa necessaria, affinché la soccombente possa validamente invocare l’esimente costituita appunto dalla complessità della questione dedotta in giudizio (Cons. Stato, sez. IV, 22 novembre 2016, n. 4896).
Osserva, in questo senso ed in maniera decisiva, il Consiglio di Stato: “In definitiva, in tale quadro, per le stesse ragioni che hanno originato l’interessamento della Corte di Giustizia, deve ritenersi sussistente quella situazione di ambiguità ed incertezza tale da giustificare astrattamente la scelta dell’amministrazione, seppur poi rivelatasi errata, dovendosi per l’effetto escludere ogni profilo di colpa dell’amministrazione.”
In conseguenza di tali considerazioni, dunque, il Consiglio di Stato, accoglie l’appello nei limiti di cui in motivazione e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, annulla gli atti impugnati e respinge la domanda di risarcimento del danno.
Le spese di lite, invece, vengono interamente compensate tra le parti, in virtù della complessità della materia trattata.
