È atto di autonomia privata che non pregiudica i preesistenti diritti dei terzi sul bene (Cassazione, ordinanza n. 565/2025)
Con l’interessante pronuncia in commento (ordinanza n. 565/2025 – testo in calce) la Terza sezione civile della Cassazione affronta il delicato tema dell’efficacia di un accordo conciliativo, debitamente trascritto, che ha riconosciuto l’acquisto della proprietà di un bene a titolo originario per intervenuta usucapione.
Alla Corte è chiesto in particolare se l’accordo possa equipararsi ad una pronuncia giudiziale di accertamento, con efficacia erga omnes, o debba piuttosto considerarsi un atto di autonomia privata, come tale inefficace nei confronti di terzi ad esso estranei.
Muovendo dall’esame di proprie precedenti pronunce e di un’importante sentenza della Consulta, la Corte conclude che l’accordo costituisce res inter alios acta, come tale inidoneo a determinare il travolgimento dei gravami precedenti.
Il caso
Un uomo proponeva opposizione di terzo, ex art. 619 c.p.c., dichiarando che, con due verbali di conciliazione opportunamente trascritti, all’esito di distinti procedimenti di mediazione, era stato riconosciuto proprietario di una parte dei beni pignorati per effetto di usucapione.
Instaurato il contraddittorio con i creditori e nella contumacia dell’esecutata, il Tribunale di Terni respingeva l’opposizione, rilevando che la trascrizione dei verbali di conciliazione era successiva a quella dei pignoramenti in favore della creditrice procedente e di una banca, e anche all’iscrizione ipotecaria in favore di quest’ultima.
Aggiungeva che, poiché l’accertamento dell’usucapione implicava un acquisto a titolo derivativo – non potendosi equiparare un atto di acquisto derivante da autonomia privata ad una pronuncia giudiziale di accertamento – l’acquisto era da reputarsi inefficace rispetto ai gravami pregiudizievoli già iscritti e trascritti. Investita dell’impugnazione, la Corte d’Appello di Perugia respingeva il gravame rilevando che l’accordo di mediazione, data la sua natura contrattuale, produce effetti solo tra le parti, quindi non è opponibile a terzi.
In pratica, concludeva la Corte, in base ai principi di cui all’art. 2644 e all’art. 2915 c.c., devono ritenersi inefficaci, in pregiudizio del creditore pignorante, gli atti trascritti successivamente alla trascrizione dell’atto di pignoramento, come accaduto con gli accordi di mediazione nel caso di specie.
Acquisto a titolo originario o atto di autonomia privata?
L’uomo impugnava la decisione in Cassazione muovendo dal disposto dell’art. 2643, n. 12-bis c.c. e concludendo per l’equiparazione tra l’accordo concluso in mediazione e la pronuncia giudiziale di accertamento dell’intervenuta usucapione.
Dato che quest’ultima determina un acquisto a titolo originario e comunque non è essenziale ai fini del valido trasferimento del diritto reale, si deve ritenere che anche nell’accertamento negoziale, compiuto nell’ambito della conciliazione in mediazione, siano contenuti il riconoscimento e il trasferimento del diritto ex art. 832 c.c. e si produca quindi lo stesso effetto estintivo dei preesistenti diritti che insistono sul medesimo bene (incluso il diritto di garanzia a favore del creditore ipotecario).
Usucapione e diritti reali minori: la posizione della Consulta
Secondo la Corte il ricorso è infondato.
I giudici muovono dalla recente sentenza della Corte Costituzionale (n. 160/2024), successiva alla pronuncia impugnata, che analizza il delicato rapporto tra acquisto a titolo originario (anche per usucapione) e diritti reali minori preesistenti sul bene, concludendo che la natura originaria dell’acquisto non è in sé logicamente e ontologicamente incompatibile con una disciplina che espressamente preveda (o comunque consenta di desumere) la salvezza di pregressi diritti reali.
Citando la predetta sentenza, il Collegio ribadisce che l’usucapione non è di per sé incompatibile né ha un effetto estintivo di pregressi diritti reali, in particolare dell’ipoteca precedentemente iscritta.
Non determina quindi la caducazione del diritto reale di garanzia che, come altri eventuali pesi e vincoli preesistenti e antecedentemente iscritti o trascritti (ad esempio, alcune servitù), non risulta incompatibile con le caratteristiche concrete del possesso del bene ipotecato e del conseguente acquisto della proprietà per usucapione.
La giurisprudenza di legittimità sul punto
Con specifico riferimento alla censura sollevata e al contenuto della sentenza impugnata, la Cassazione cita propri precedenti volti ad escludere l’equiparazione tra l’accordo conciliativo, ancorché trascritto, e la pronuncia di usucapione, ribadendo che l’accordo conciliativo che accerta l’usucapione non è opponibile al terzo acquirente dal contraente contro cui viene accertata l’usucapione.
L’accordo, ricorda la Corte, non può infatti frustrare il diritto del terzo acquirente estraneo a tale negozio. Equiparando l’effetto della trascrizione di un acquisto a titolo originario a quelli a titolo derivativo si rischierebbe infatti di pregiudicare la posizione del terzo acquirente, soprattutto quando l’usucapito, gravato di debiti, abbia in corso una procedura espropriativa, come nel caso di specie.
Conclusioni
In sintesi, conclude la Corte, come la sentenza di usucapione resa tra l’esecutato e un terzo non spiega effetto di giudicato nei confronti del creditore garantito da ipoteca anteriore, dunque non può essere invocata come elemento decisivo nell’opposizione di terzo all’esecuzione, allo stesso modo – e a maggior ragione – l’accordo conciliativo raggiunto nell’ambito della mediazione costituisce res inter alios acta, inidoneo a determinare il travolgimento dei gravami precedenti.
Per tali motivi la Corte ha respinto il ricorso, condannando il ricorrente a rifondere alle parti le spese di lite.
